Надо ли оформлять право собственности на долю в долевом строительстве - Pravohelp24.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Надо ли оформлять право собственности на долю в долевом строительстве

Как оформить долю в квартире в собственность

Приобрести своё жилище можно различными способами, одним из них будет оформление в собственность квартиры по договору долевого участия (ДДУ). Участие в долевом строительстве позволяет гражданину скорректировать бюджет на приобретение недвижимости путём распределения платежей на определённый период. С учётом того, что цена объекта на начальном этапе строительства значительно ниже, чем после введения его в эксплуатацию, такой вариант приобретения имущества пользуется популярностью.

Порядок оформления договора по долевому участию

Сторонами ДДУ выступает застройщик, возводящий своими либо привлечёнными силами жилое здание, и участник, вносящий оговорённую сумму. На последнем также лежит обязанность по принятию недвижимости после введения её в эксплуатацию.

Договор содержит в себе следующие положения:

  1. Технические характеристики подлежащей передаче квартиры, включая её общую площадь, размер/количество комнат и вспомогательных помещений, используемые для возведения наружных стен материалы и так далее.
  2. Дата, определённая для передачи жилища.
  3. Цена договора (оформляется график погашения платежей).
  4. Гарантийный срок, в течение которого выявленные недостатки устраняются за счёт возводившего строение лица.
  5. Обеспечительные меры, направленные на то, чтобы застройщик в полном объёме выполнил свои обязательства.
  6. На момент, когда заключается сделка, её условия должны соответствовать обозначенным в проектной декларации.
  7. ДДУ на квартиру составляют в письменной форме и в обязательном порядке регистрируют в росреестре.

В июне 2017 г. в первом чтении рассмотрен законопроект об обеспечении гарантий для дольщиков.

Данная норма предполагает исключение страховых компаний и банков из отношений с застройщиком. В настоящее время именно эти организации возмещают ущерб лицам, пострадавшим от банкротства строительной организации.

Планируется, что осуществлять выплаты обманутым дольщикам будет созданный для этих целей компенсационный фонд за счёт средств, внесённых в обязательном порядке ведущей строительство организацией. Размер взноса составит от 1% от стоимости многоквартирного дома. На июль назначено рассмотрение данного законопроекта во втором чтении.

Исполнение ДДУ и регистрация права собственности

Условия по договору будут считаться выполненными с того момента, когда от застройщика произойдёт передача квартиры участнику и выплата последним суммы по сделке. Проведение процедуры возможно только после того, как будет получено официальное разрешение на ввод возведённого здания в эксплуатацию. Однако это не должно произойти позднее указанного в договоре срока. Застройщик за месяц уведомляет участника о дне передачи объекта. Между сторонами подписывается акт приёма-передачи недвижимости.

К акту прилагается инструкция по эксплуатации объекта, являющаяся его неотъемлемой частью.

Росреестр после предоставления акта осуществляет регистрацию права на жилище.

Как оформить долевую собственность

Общая собственность согласно нормам права подразделяется на 2 вида:

По существующему правилу при отсутствии договорённости между владельцами считается, что недвижимое имущество принадлежит им в равных долях. При достижении соглашения участниками может быть изменён их размер. Основанием будет внесение вклада по увеличению или приращению имущества. Например, когда один из сособственников сделал за счёт своих средств пристройку к дому, чем увеличил его площадь. В этом случае у гражданина возникает право на пересмотр своей доли в общем имуществе.

Дорогостоящий ремонт либо встроенная мебель не будет основанием для приращения доли.

Если квартира принадлежит владельцам на праве совместной собственности, то выделение доли может состояться по соглашению её участников, а при отсутствии такого вопрос решается в судебном заседании.

В судебную инстанцию обратилась гражданка Разумовская. В исковом заявлении она просила произвести оформление доли квартиры в собственность, пояснив, что её муж отказывается заключить соглашение об определении частей в занимаемом помещении.

Вопросы о разделе имущества возникают в различных ситуациях, одной из таких будет развод. Обладая определённой долей, гражданин распоряжается ею по своему желанию без учёта мнения других владельцев недвижимости. Это может быть сделка дарения либо мены, главное условие — это её безвозмездный характер. При начислении налога каждый сособственник вносит обязательные платежи соразмерно своей части в общем имуществе. Из вышесказанного следует, что лучше оформить квартиру в долевую собственность.

Как оформить долю в квартире в собственность

Оформление долевой собственности в регистрирующем органе осуществляется на основании заявления от всех участников. Представляется документ (соглашение) с определением размера части каждого. В случае разрешения вопроса судом, акт этого органа. Когда регистрируются произошедшие изменения в размерах долей, необходимо предъявить письменное согласие всех сособственников.

Существует особый режим возмездного отчуждения доли. Это возможно при соблюдении одного из двух условий:

  1. Предоставление документа, подтверждающего, что гражданин должным образом известил сособственников о предполагаемой продаже своей части имущества.
  2. Письменный отказ от приобретения отчуждаемой доли, данный всеми владельцами недвижимости. Документ должен быть нотариально заверен.

Выписка о регистрации права собственности выдаётся каждому владельцу доли.

В бумаге отражается источник, послуживший возникновению права собственности, а также местонахождение объекта, размер части в общем имуществе посредством дроби.

Каждый сособственник может потребовать выдела своей доли в натуре. Это достигается соглашением сторон, а при наличии спорной ситуации, в исковом производстве. Такая процедура прекращает для лица, выделившего свою часть в имуществе, право в общей долевой собственности, после чего вновь образовавшийся объект недвижимости подлежит регистрации.

Произвести выдел в натуре возможно, только если это позволяют технические характеристики жилища. Например, в частном доме установить перегородку и организовать отдельный выход. Для квартир данный метод неприменим, так как требуется обособить не только жилую площадь, но и места общего пользования (санузел, пищевой блок). Законодательством предусмотрена денежная компенсация за выделяемую долю. Обязательным условием будет согласие владельца.

Суд может обязать сособственников компенсировать рыночную стоимость доли её хозяину без учёта его мнения при условии, что реальное выделение части имущества невозможно, размер незначителен и для владельца не представляет интереса.

Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия

Покупателю недвижимости по договору долевого участия, по сути, предоставляется только право на приобретение собственности в будущем, так как само жилое помещение находится на стадии строительства.

В 2019 году произошли изменения в долевом строительстве: сделки по покупке квартир в новостройках теперь будут осуществляться через эскроу-счета, в связи с чем может снизится число застройщиков и увеличится стоимость жилья. Читать подробнее…

И даже после полной его оплаты, получения ключей от квартиры уже в готовом здании и заселения в нее, он еще не становится полноправным собственником приобретенной недвижимости. Это произойдет только после проведения государственной регистрации прав собственности на квартиру и получения соответствующего документа.

Этой процедуре предшествует необходимость выполнения застройщиком определенных условий и подготовки пакета соответствующих документов.

Регистрация права собственности осуществляется на основании норм и положений, регламентированных следующими правовыми актами:

  • Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ«О государственной регистрации недвижимости»;
  • частично Гражданским и Жилищным кодексами РФ;
  • Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Условия оформления в собственность квартиры по договору долевого участия

После завершения строительных работ компания-застройщик должна выполнить ряд действий, способствующих тому, чтобы покупатели смогли зарегистрировать свои права на квартиры, приобретенные по договору долевого участия:

  • составление протокола о распределении жилых помещений и коммерческих площадей (если в доме предусмотрены магазины, офисные или другие нежилые помещения);
  • оформление и получение в БТИ технического паспорта на построенное здание, в котором указаны этажность и планировка дома, его общий метраж и метраж каждой отдельно взятой квартиры и других помещений;
  • подписание акта приема-передачи объекта недвижимости и получение разрешения на ввод его в эксплуатацию, выданное соответствующим властным органом;
  • постановка жилого дома на учет в Росреестре;
  • присвоение ему почтового адреса.

Особенности регистрации права собственности на квартиру в новостройке

Во взаимоотношениях с застройщиком на этапе вступления дольщиков в права собственности возможны два варианта развития событий:

  • строительная компания способствует покупателям в сборе необходимых документов для регистрации их прав собственности на жилье, приобретенное у нее по договорам долевого участия,
  • она препятствует им или бездействует в решении данного вопроса.

После ввода в эксплуатацию жилого дома застройщик передает квартиры дольщикам. Это происходит в присутствии двух сторон договора путем осмотра жилого помещения, проверки работы всех коммуникаций, подписания акта приема-передачи и вручения ключей от квартиры владельцу, который впоследствии должен получить на нее кадастровый паспорт с план-схемой.

С января 2013 года постановка многоквартирного дома застройщиком на кадастровый учет осуществляется одновременно с каждым имеющемся в нем помещении.

В связи с этим, самим дольщикам более не требуется при оформлении права собственности заказывать кадастровый паспорт.

Но, нередко, застройщик по разным причинам или беспричинно затягивает оформление кадастрового паспорта на готовый объект. В таком случае, владельцы квартир, заинтересованные в том, чтобы как можно быстрее зарегистрировать свои права на собственность, вынуждены сначала заказывать технические планы жилых помещений в БТИ, а потом вместе с заявлениями, передаточными актами и договорами долевого участия обращаться в Росреестр для постановки квартир на учет и выдаче кадастровых паспортов.

Читайте также:  Неправильно оформили европротокол что делать

Документы для регистрации права собственности на квартиру по ДДУ

Согласно п. 11 ст. 48 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ для регистрации права собственности на квартиру, приобретенную по договору долевого участия, необходимы следующие документы:

  • паспорт гражданина, участвующего в долевом строительстве;
  • договор долевого участия в строительстве жилого дома;
  • акт приема-передачи квартиры или иной документ, подтверждающий ее передачу участнику;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором расположена квартира;
  • квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины.

В частных случаях могут потребоваться:

  • свидетельство о рождении, если жилье оформляется на несовершеннолетнего ребенка;
  • закладная на квартиру или кредитный договор (если жилье приобретается в кредит);
  • доверенность на полномочия представителя интересов дольщика, удостоверенная у нотариуса;
  • нотариально заверенное согласие супруга на заключение вторым договора долевого участия.

Порядок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

Право собственности на жилье, приобретенное по договору долевого участия можно оформить двумя способами:

  1. поручить регистрацию компании-застройщику;
  2. заняться регистрацией лично.

В первом случае данная услуга является возмездной, также необходимо будет оплатить в нотариальной конторе оформление доверенности на имя юриста строительной компании. Вполне возможно, что процедура регистрации займет намного больше времени, чем при самостоятельном обращении в регистрационную службу.

Если дольщик решил заняться государственной регистрацией права собственности самостоятельно, то для этого ему необходимо обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ (многофункциональный центр).

Сначала регистратором заполняется заявление на регистрацию, в которое заносятся данные, идентифицирующие всех собственников объекта недвижимости, адрес его места нахождения и технические характеристики, а также перечень документов, поданных для регистрации прав собственности. После чего заявление подписывается заявителем или заявителями, если их несколько.

Отдельное заявление заполняет и продавец недвижимости, в данном случае, представитель застройщика.

Принимая документы для регистрации права собственности, регистратор выдает расписку об их принятии, в которой указывает дату регистрации соответствующего права. В назначенное время или в любое другое после этой даты собственникам жилья возвращается их экземпляр договора долевого участия с регистрационной надписью и акт приема-передачи квартиры.

Срок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

Законодательством установлен 7-дневный срок (п. 1 ст. 16 ФЗ № 218), в течение которого работники регистрационной службы обязаны произвести регистрацию права собственности на любое недвижимое имущество, в том числе и квартиру, приобретенную по договору долевого участия.

В указанный срок в общем порядке проводятся следующие действия:

  • прием заявления о государственной регистрации права;
  • правовая экспертиза поданных документов,
  • проверка их подлинности, законность данной сделки,
  • выявление или исключение обстоятельств, препятствующих совершению регистрации прав собственности на данный объект недвижимости;
  • внесение необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
  • выдача документов с регистрационной надписью на договоре или ином правоустанавливающем акте (в дальнейшем при необходимости собственник может получить выписку из ЕГРН на свой объект недвижимости, которая выдается при обращении в Росреестр или МФЦ с начала 2017 года).

Часто этот срок не соблюдается, и это может быть связано как с самой проверкой предоставленных документов, так и зависеть от количества собственников приобретенного жилья, наличия ипотечного кредита и прочих факторов.

В этом случае для соблюдения законности и обоснованности таких нарушений срока в п. 2 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ предусмотрен 3-х месячный срок приостановления регистрации прав для устранения причин.

Госпошлина при регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

Основное правило, которое нужно знать каждому заявителю при обращении в регистрационную службу, что государственная пошлина уплачивается до подачи заявления о регистрации права собственности на квартиру, иначе регистратор не примет заявление с остальными документами.

Только в случае, если заявление подается в электронной форме, пошлина уплачивается после его подачи, однако до начала принятия документов к рассмотрению.

Госпошлина взимается в соответствии с Налоговым Кодексом РФ. Ее размер определяется ст. 333.33 НК РФ и за проведение регистрации права собственности на квартиру, приобретенную физическим лицом по договору участия в долевом строительстве жилого дома, составляет 2 000 рублей.

Если будущих владельцев несколько, то сумма сбора делится между ними соразмерно их доли в праве собственности на квартиру.

Супружеская пара П., их двое совершеннолетних детей и мать супруги, несколько лет назад заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома с целью последующего приобретения четырехкомнатной квартиры в общую долевую собственность по 1/5 доли каждому. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, семья решила самостоятельно обратиться с заявлением в Росреестр для регистрации права собственности на приобретенную недвижимость.

За совершение данного юридического действия п. 22 ст. 333.33 НК РФ предусмотрена уплата государственной пошлины в размере 2000 рублей. Поэтому, прежде, чем подать заявление, каждый из собственников должен уплатить указанный обязательный сбор, пропорционально своей доли в праве собственности на четырехкомнатную квартиру, то есть по 400 рублей.

Уплатить госпошлину можно в любом банковском учреждении, банкомате или наличными непосредственно в кассе регистрирующего органа.

Заключение

После завершения строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию осуществляется передача квартир от застройщика к участникам долевого строительства согласно заключенным договорам, которая фиксируется подписями сторон в актах приема-передачи.

Государственная регистрация прав собственности на каждое жилое помещение осуществляется либо строительной компанией, либо самостоятельно владельцами квартир.

Для оформления собственности необходимо уплатить государственную пошлину, собрать пакет предусмотренных законодательством документов и вместе с заявлением подать их в регистрационную службу.

Завершается процедура регистрации внесением данных в ЕГРП о зарегистрированном праве собственности на жилье.

Вопрос
Ответ

Поскольку в данном случае передача квартиры является состоявшимся фактом, о чем свидетельствует подписанный передаточный акт, ваш сын может оформить право собственности только на себя. После получения в регистрационной службе соответствующих документов, он станет полноправным собственником квартиры, что даст ему право распоряжаться нею по своему усмотрению. Поэтому, если он изъявит такое желание, то вполне может переоформить собственность на вас по договору дарения.

Порядок и нюансы оформления права собственности по ДДУ

Приобретатели недвижимости по договору долевого участия получают, по сути, право на оформление жилья во владение в будущем. Читайте в статье, как происходит оформление права собственности по ДДУ в общем и судебном порядках и при ипотеке.

Особенности регистрации права собственности по договору долевого участия

Как правило, даже после полной оплаты стоимости жилья по ДДУ, получения ключей и вселения в новую квартиру, право собственности остается до сих пор не оформленным. Гражданин становится полноправным владельцем жилплощади только после прохождения государственной регистрации имущественного права в Росреестре.

Оформление жилья в собственность регламентировано следующими нормативными актами:

  • ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года;
  • Гражданским кодексом РФ;
  • Жилищным кодексом РФ;
  • ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года.

После того, как строительные работы будут завершены, застройщик должен произвести ряд действий для возможности регистрации прав дольщиками, а именно:

  1. Составить протокол о распределении помещений на жилые и коммерческие. Это актуально, если в новостройке предусмотрен этаж с магазинами, офисными и иными площадями.
  2. Получить в БТИ техническую документацию на построенное здание, в которой будет указана этажность и планировка многоквартирного дома, его площадь в целом и каждого отдельного помещения.
  3. Подписать акт приема-передачи здания и получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
  4. Поставить здание на учет в Росреестре.
  5. Присвоить дому почтовый адрес.

При вступлении дольщиков в законные права строительная компания может способствовать скорейшей регистрации собственности или, напротив, бездействовать или даже препятствовать завершению этого заключительного этапа. Если ситуация развивается по первому сценарию, то оформление происходит в общем порядке. Когда застройщик не идет навстречу – вопрос решается в судебном порядке.

После того, как дом вводится в эксплуатацию, строительная компания обязана передать недвижимые объекты дольщикам. Этот процесс оформляется актом приема-передачи при предварительном осмотре жилплощади. Когда акт подписан, дольщики получают ключи от квартир. После этого потребуется обратиться в Росреестр для единовременной постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности.

Однако так гладко происходит далеко не всегда. Довольно часто застройщики под различными предлогами затягивают процесс. В этой ситуации дольщики вынуждены самостоятельно обращаться в БТИ, а, если застройщик препятствует оформлению – в суд.

Читайте также:  Как оформить больничный для уволенного сотрудника

Процедура регистрации права собственности на квартиру по ДДУ

Дольщик регистрирует право собственности лично или с помощью застройщика. В первом случае алгоритм будет следующим:

  1. Обращение в Росреестр или МФЦ с представителем строительной компании.
  2. Заполнение заявления на регистрацию с указанием данных о собственниках, объекте недвижимости и перечня прилагаемых документов.
  3. Если все заполнено корректно, заявление подписывается заявителем.
  4. Сотрудник Росреестра или МФЦ проверяет документы и выдает расписку, в которой указывается дата принятия бумаг и дата готовности документации.
  5. В назначенную дату необходимо явиться в учреждение и получить свой экземпляр ДДУ с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

Именно с момента получения выписки из ЕГРН, которая заменяет привычное свидетельство о праве собственности с 2017 года, дольщики будут считаться полноправными владельцами жилья.

Если оформлением будет заниматься застройщик, то потребуется предварительно обратиться к нотариусу для подписания доверенности на представителя строительной компании. Услуги нотариуса и застройщика платные. Кроме того, скорее всего, регистрация права собственности через посредника займет больше времени.

Документы

В соответствии со ст. 48 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года, для регистрации права собственности по ДДУ потребуются следующие документы:

  • общегражданский паспорт заявителя;
  • договор долевого участия;
  • акт приема-передачи жилого помещения;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Если собственность оформляется на несовершеннолетнего гражданина, то потребуется свидетельство о рождении и согласие органов опеки и попечительства. Когда стоимость квартиры выплачивается из ипотечных средств, понадобится договор с банком.

При осуществлении действий через посредника обязательно необходимо иметь доверенность, оформленную у нотариуса. Если дольщик находится в браке, то дополнительно нужно предоставить согласие супруга/супруги на заключение ДДУ.

Сроки

Согласно ст. 16 ФЗ № 218, процесс регистрации имущественных прав не может длиться дольше семи дней. В течение этого периода осуществляются следующие действия:

  1. Принимается заявление и документы.
  2. Проводится правовая экспертиза поданных бумаг.
  3. Проверяется подлинность документов и юридическая чистота сделки.
  4. Выявляются обстоятельства, которые могут препятствовать регистрации.
  5. Вносятся необходимые данные в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
  6. Выдаются документы с регистрационным штампом.

Срок рассчитывается от даты подачи пакета документов. Период оформления может затянуться, если право регистрируется единовременно несколькими заявителями или при наличии ипотечного кредита. Увеличение срока законно (ст.26 ФЗ № 218).

Стоимость

Государственную пошлину за регистрацию права собственности необходимо заплатить до подачи документов. Ее размер устанавливается налоговым законодательством, а именно ст. 333.33 НК РФ. В 2017 году госпошлина равна 2000 рублей.

Если квартира оформляется в долевую собственность, то сумма госпошлины будет поделена между сособственниками пропорционально их долям. Оплатить требуемую сумму можно в любом отделении банка, банкомате или в кассе регистрирующего органа (если она предусмотрена).

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Особенности приобретения жилья по ДДУ супругами

В каждой семье наступает момент, когда приходится задумываться о приобретении жилья. Это серьезный шаг для любого человека, а когда в качестве покупателей выступает семейная пара, то необходимо также задаться вопросом, как производить оформление квартиры. Это особенно важно, когда предполагается участие в долгосрочном проекте, таком как долевое строительство, поскольку с момента оплаты, и до получения квартиры проходит несколько лет. К этому времени семья может уже распасться, и встанет вопрос о разделении жилплощади. По общепринятому правилу, установленному СК, все вещи, купленные в период совместной жизни, являются общей собственностью супругов, независимо от того, кем из них они были приобретены. Однако, если производилась покупка квартиры в долевую собственность супругами, то действуют иные правила.

В чем разница между совместной и общей долевой собственностью

Оба режима собственности имеют одинаковую природу и предполагают наличие нескольких владельцев одних и тех же материальных ценностей и имущества. Но между ними также существуют различия. При собственности совместной все вещи, имущество и недвижимость находятся во владении обоих членов семьи. Муж и жена имеют одинаковые права на всё и могут совместно управлять и распоряжаться всем своим имуществом. Квартира, которая находится во владении обоих, не может быть продана одним из них без разрешения другого. Если кто-то из них совершит сделку без ведома другого, то в течение года она может быть оспорена стороной, не принимавшей в ней участия. Судом такие сделки признаются незаконными.

Когда возникает долевая собственность

По умолчанию между супругами устанавливается режим совместной собственности. Однако по своему желанию они могут изменить данный режим на договорной. Это возможно:

  1. При подписании брачного договора, действие которого распространяется на все вещи и имущество, принадлежащие семейной паре. Он может заключаться как до свадьбы, так и в период супружеской жизни. Договор имеет силу как в отношении уже присутствующих в семье материальных ценностей, так и в отношении вещей, которые предполагается приобрести в дальнейшем.
  2. При подписании отдельных соглашений на приобретаемое или вновь создаваемое имущество. Чаще всего договоры составляются в отношении недвижимых объектов. На основании такого соглашения производится оформление квартиры в долевую собственность супругов.

Правила покупки жилья супругами по ДДУ

Сегодня огромное количество супружеских пар предпочитают покупать недвижимость на этапе строительства. При совместной покупке они вкладывают в долевой проект общие семейные деньги. При этом может быть заключен договор долевого участия на двоих супругов или на одного. В принципе это не имеет особого значения, поскольку с точки зрения закона права обоих на данную квартиру равны.

Неважно также и то, на кого будет произведена регистрация уже готовой квартиры. Дольщик, приобретающий жилье, и его вторая половина будут иметь на этот объект недвижимости одинаковые права. При разводе жилье будет делиться между ними поровну. Если в ДДУ фигурирует один из них, то для того чтобы оформить и зарегистрировать договор, нужно обязательно предоставить согласие супруга на заключение договора долевого участия. Документ должен быть нотариально заверен, его образец можно скачать здесь.

Описанная выше ситуация применима тогда, когда в семье установлен принимаемый по умолчанию законный режим имущества. Совершенно по-другому будут развиваться события, если пара подписала брачный договор, который переводит все материальные отношения в данной семье в договорной режим. В соглашении супруги сами устанавливают, на каких условиях будет делиться между ними недвижимость, определяют размер доли каждого в приобретаемом жилье. При данных обстоятельствах не требуется получать согласие супруга на заключение ДДУ, поскольку эта квартира не считается их общей собственностью. Каждому из них принадлежит только его доля, определенная подписанным ранее соглашением.

Нюансы оформления квартиры в долевую собственность

Нередко возникают ситуации, которые не вписываются в общие правила. Например, как быть дольщикам, если ДДУ оформлен на одного, но супруги хотят купить квартиру в собственность долевую с указанием части каждого из них? Для данной ситуации возможно несколько вариантов решения:

  • переоформить ДДУ на двоих. Для этого нужно обратиться в строительную фирму и внести изменения в уже заключенный договор.
  • подписать между собой соглашение, в котором определить доли каждого;
  • заключить брачный договор.

Достаточно распространенными являются ситуации, когда в договоре уже определены доли обоих членов семьи, но при регистрации жилья они не сохраняются за ними, и недвижимость поступает в совместную собственность. Разделение особо актуально для семей, которые собираются разводиться и делить между собой жилплощадь.

Если дольщики являются гражданскими супругами, и их отношения не оформлены документально, купить жилье они могут только в долевую собственность. При этом они должны в договоре обязательно указать долю каждого из них, размер которой будет пропорционален внесенному денежному вкладу.

Еще один вопрос, волнующий многих дольщиков: как производится регистрация супруга в долевой собственности в квартире, приобретенной по ДДУ? По закону владелец может прописать на жилплощди, в которой ему принадлежит определенная часть, члена своей семьи, если на это дадут разрешение другие ее собственники.

Самые распространенные ситуации, с которыми могут столкнуться семейные пары, приобретающие жилье по ДДУ, приведены в статье «ДДУ заключен до брака, что будет с собственностью после развода».

Особенности оформления ДДУ на супругов

В 214 ФЗ не предусмотрено единой формы договора. Каждый застройщик разрабатывает свой документ, при этом есть некоторые особенности, которые нужно учитывать при подписании документа несколькими лицами. В отличие от стандартного договора, заключаемого между двумя сторонами: девелопером и дольщиком, в данной сделке присутствует также третья сторона. Такая сделка считается многосторонней. Договор ДДУ на супругов, образец которого можно скачать по ссылке Договор долевого участия, образец_2016, должен содержать данные обоих дольщиков, которые принимают участие в долевом проекте.

Читайте также:  Форма 26 военкомат срок для работодателя

Семейные вопросы являются одними из самых сложных в юридической практике. В этой сфере не существует стандартных ситуаций, в каждой семье свои проблемы и обстоятельства. Поэтому не всегда просто найти единственно верное решение. Юристы Общества защиты прав дольщиков не приемлют стандартных подходов. Мы детально изучаем нюансы каждого дела и находим оптимальное решение для каждого случая. Свяжитесь с нами, чтобы мы смогли вам помочь. Это сделать просто: перейдите в раздел «Контакты», где вы найдете наши координаты.

Нужно ли признавать право собственности на долю в незавершенном строительстве?

Здравствуйте, я хотела бы узнать, нужно ли признавать право собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительстве дома в виде квартиры, чтобы не потерять купленную квартиру в строящемся доме. Квартира куплена по Дду 5я переуступка. Застройщик готовится к банкротству. Или дду прошедший гос регистрацию — гарантия моего получения данной квартиры. Спасибо.

Ответы юристов ( 2 )

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.Таким образом, действующее законодательство относит объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу. Соответственно, на объекты незавершенного строительства можно оформить право собственности, как и на иные объекты недвижимого имущества на территории Российской Федерации.

Однако во внесудебном порядке право собственности на объект незавершенного строительства в большинстве случаев оформить не удастся, поскольку, до внесения сведений об этом объекте в Государственный кадастр недвижимости, застройщик не имеет права передавать такой объект недвижимого имущества дольщику (соинвестору, члену ЖСК или иному участнику строительства многоквартирного жилого дома), а внести такие сведения в Государственный кадастр недвижимости можно лишь при принятии возводимого строения в эксплуатацию. В результате получается замкнутый круг, когда застройщик не может оформить документы на объект незавершенного строительства, а без оформления этих документов не может, соответственно, передать этот объект дольщику.Со своей стороны дольщик оказывается в ситуации, когда он уже оплатил стоимость жилого или нежилого помещения в строящемся здании, но на руках есть лишь документы, подтверждающие не право собственности на жилое или нежилое помещение, а всего лишь право требования на этот объект по окончании строительства здания.Хорошо, если строительство здания продолжается, пусть и с нарушением ранее оговоренных сроков. Но значительно хуже, если строительство объекта было заморожено на неопределенный срок или если в отношении застройщика была возбуждена процедура признания его банкротом. В этом случае действия (или возможное бездействие) дольщиков будут иметь разные правовые последствия, в зависимости от того, какой именно договор был заключен ими с застройщиком, и какие документы имеются у дольщиков на руках.Рассмотрим возможные варианты действий дольщиков в зависимости от того, какой именно договор был оформлен ими с застройщиком.

В большинстве случаев застройщики заключают с дольщиками договоры долевого участия в строительстве, в полном соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».Заключение такого договора с застройщиком существенно снижает риски дольщика на оформление объекта долевого строительства в его собственность по окончании строительства и введения здания в эксплуатацию.Приобретаемый по такому договору объект долевого строительства находится в залоге у дольщика и даже в случае банкротства застройщика, рано или поздно, будет оформлен в собственность дольщика.В этом случае беспокоиться относительно возможного приостановления строительства смысла нет, поскольку право требования на незавершенный строительством объект гарантированно заключенным с застройщиком договором долевого участия в строительстве.Однако в случае банкротства застройщика дольщику всё же придется совершить ряд действий, чтобы подтвердить свои права требования на приобретенную у застройщика квартиру (именно квартиру, а не офис или гараж). Дольщику необходимо будет после возбуждения в арбитражном суде дела о банкротстве застройщика, подать заявление о включении требований в реестр требований о передаче жилого помещения в собственность. После включения требований дольщика в вышеуказанный реестр, в случае банкротства застройщика, местная администрация по месту нахождения неоконченного строительством объекта сама подберет кандидатуру нового застройщика, который за свой счет достроит объект и передаст его в собственность дольщиков. При этом порядок отбора местной администрацией кандидатуры нового застройщика и порядок компенсации ему расходов на окончание строительства объекта действующим законодательством, на данный момент, ещё не определен.При наличии заключенного договора долевого участия смысла в подаче в суд иска о признании права собственности на недострой не имеется, поскольку сам по себе такой договор, после его государственной регистрации, гарантирует участнику долевого строительства, что, в дальнейшем, пусть и со значительным отступлением от ранее оговоренных сроков, дольщик сможет оформить право собственности на оплаченную им на стадии строительства недвижимость.

Излюбленным способом ухода многих застройщиков от налогообложения и от необходимости заключения и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве является заключение с дольщиком предварительного договора купли-продажи..Смысл оформляемых застройщиком документов заключается в том, что дольщик, якобы, передает по договору беспроцентного займа денежные средства застройщику, с обязательством застройщика вернуть дольщику эту денежную сумму, например, 01 августа 2016 года. Одновременно с договором беспроцентного займа дольщик подписывает с застройщиком предварительный договор купли-продажи квартиры, офисного помещения или гаража, расположенного в строящемся объекте по определенному адресу, и цена приобретаемого объекта недвижимости при этом в точности совпадает с размером переданных дольщиком взаймы застройщику денежных средств. Дата передачи строящегося объекта в точности совпадает с датой, когда застройщик должен будет вернуть дольщику заемные средства. По наступлении указанной даты, дольщик подписывает с застройщиком основной договор купли-продажи квартиры, офиса или гаража, указанного в предварительном договоре, а также соглашение о взаимозачете, в котором указывается, что сумма беспроцентного займа засчитывается застройщиком в оплату дольщиком стоимости приобретаемой квартиры, офиса или гаража.В случае существенного (на несколько лет) нарушения сроков окончания строительства объекта, жилые и нежилые помещения в котором распределялись по предварительным договорам купли-продажи, или же в случае возбуждения процедуры банкротства застройщика, дольщикам в указанном случае желательно подтвердить свои права на приобретаемый объект в судебном порядке. Сделать это можно двумя путями:- Подать в суд по месту нахождения объекта незавершенного строительства иск о подтверждении права требования на приобретаемые квартиру, офис или гараж, и обязании застройщика передать этот объект в собственность дольщика по окончании строительства здания;- Подать в суд иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, представив в суде документы, подтверждающие, что дольщик произвел оплату стоимости объекта незавершенного строительства в полном объеме, и что оплата была произведена именно в счет погашения стоимости этого объекта, а не из-за желания дольщика передать просто так деньги застройщику по договору беспроцентного займа.Первый вариант решения проблемы оптимален в том случае, если строящийся объект существует только на бумаге или в виде котлована, а не в качестве фактически построенного (хотя бы на 70-80 процентов) здания. Если строительство объекта по факту ещё не началось или находится только в начальной стадии, то суд не признает за дольщиком право собственности на недострой, а может лишь подтвердить права требования дольщика на передачу ему квартиры, офиса или гаража, по окончании строительства объекта.Второй вариант решения проблемы оптимален при условии, что здание почти построено и спорный объект незавершенного строительства (квартира, офис или гараж) уже имеется в натуре. В этом случае суд может признать за дольщиком право собственности на объект незавершенного строительства. На основании судебного решения дольщик получает на руки в местном Управлении Росреестра Свидетельство о государственной регистрации права, где в качестве объекта права собственности будет указан «Объект незавершенного строительства». После окончания строительства здания дольщик сможет переоформить в Управлении Росреестра своё право с «Объекта незавершенного строительства», соответственно, на квартиру, офисное помещение или гараж.

Полностью Вашей ситуации не знаю, но относительно развития событий, если застройщика признают бонкротом информацию постаралась дать!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector