Изменения категории земель для дачного строительства - Pravohelp24.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Изменения категории земель для дачного строительства

Земли населенных пунктов для дачного строительства – где можно строить

Отправим материал на почту

Личный дом может быть построен на участках определенного типа. Одними из самых популярных являются земли населенных пунктов для дачного строительства. Статья поможет читателю понять, где допустимо возведение объектов для дальнейшего жилья, как выделить землю и осветит процедуру выдачи допуска к строительству.

Не на каждой земле можно построить дачный, а тем более жилой дом: нужно знать эти нюансы

Где можно строить

Законодательство РФ позволяет использовать два вида земель для дачного строительства:

Земли сельскохозяйственного назначения. Такие территории, как правило, расположены в пределах дачных кооперативов или садовых товариществ. Изначально правительство региона выделяет большую территорию, которая впоследствии разбивается на участки. Такой вид земель для строительства встречается чаще всего.

Земли населенных пунктов реже используются для строительства личных домов. Для подобного решения необходимо получить одобрения муниципальных органов.

Строительство дачного жилья запрещено или разрешено частично (при удовлетворении определенным условиям) в зависимости от типа участка. Незнание типов земель и нюансов их использования может повлечь за собой снос построенного здания, штрафные санкции или иные последствия

Самые распространенные типы участков, которые можно приобрести, и связанные с ними особенности строительства дома:

Участки для ИЖС. Чтобы начать строительство потребуется создать проект здания, который должен быть утвержден местными органами власти. На участке допускается строительство одного дома не более трех этажей. Такие земли поселений для дачного строительства – это самый простой вариант, так как разрешение на возведение здания выдается без задержек и проблем.

Разрешение на строительство дома на участке ИЖС дадут быстрее всего

    Участки для личного подсобного хозяйства или приусадебные земли. Если территория находится в черте города, то строительство разрешено. Если за чертой города – возведение здания запрещено.

    Дачные участки. Предназначение такого участка отражено в документации, так как оно может сильно разниться в зависимости от цели использования. Не все наделы имеют право на строительство зданий для круглогодичного жилья.

    Под понятие земли под дачное строительство попадают участки с несколькими назначениями. При использовании незарегистрированного дачного участка в целях строительства жилья, администрация района имеет полное право на составление постановления о сносе здания. В целях обхода такого варианта развития событий, нередко устанавливаются временные конструкции, которые можно убрать при возникновении вышеописанной ситуации.

    Особенности выделения земель населенных пунктов

    Процедура выделения участка под дачное строительство личного дома на территории населенного пункта – это трудный и долгий процесс, во время которого необходимо решить несколько важных нюансов. Чтобы получить разрешение потребуется придерживаться следующего алгоритма действий:

    Желаемая земля должна иметь всю требуемую документацию. Возможно это, если территория принадлежит физическому или юридическому лицу, товариществу или нескольким лицам одновременно.

    Основным документом является Свидетельство о праве собственности на землю

    На нашем сайте Вы можете ознакомиться с самыми популярными в Подмосковье участками для строительства загородного дома. В фильтрах можно выставить желаемое направление, наличие газа, воды, электричества и прочих коммуникаций.

    Необходимо направить администрации заявление в отношении использования земли для строительства капитального жилья без изменения ее категории. Рассмотрением занимается глава района или субъекта.

    Результатом рассмотрения заявки является назначение даты публичных слушаний. На публичных слушаниях присутствуют все заинтересованные лица, которые получают информацию о решении вопроса в отношении участка через средства массовой информации. В ходе процедуры решается вероятность изменения типа определенного участка земли для дальнейшего использования в целях, указанных в обращении к главе администрации.

    Когда приходит время слушаний, администрация выбирает одного из присутствующих в качестве секретаря для составления протокола, необходимого для записи рассмотренных вопросов и личных данных пришедших заинтересованных лиц. После завершения слушаний составленный документ заверяется председателем комиссии.

    В течение одной недели каждый из присутствующих на слушании лиц получает заключение с результатов рассмотрения. Перед публикацией в СМИ документ заверяет районной администрацией.

    Разрешить дачное строительство в населенном пункте могут, но это не всегда происходит быстро

      Передача документации в Роснедвижимость. Орган проводит ряд мероприятий с целью изменения способа использования земли. Самая долгая часть процедуры, так как от заявителя требуется ожидать решения всех вопросов в течение длительного времени. Завершением смены типа участка является выдача собственнику акта определения кадастровой стоимости.

      Полученные документы отправляются в Роснедвижимость для смены вида кадастрового учета на основании полученного акта определения стоимости. При удовлетворительном решении выдается выписка с подтверждением изменения вида земли.

      Теперь собственник может получить свидетельство о праве собственности, где будет указана новая цель использования земли.

      После этого владелец земли может переходить к процессу строительства, для чего потребуется обустроить участок по всем требованиям, одним из которых является подключение коммуникационных систем.

      Что потребуется для строительства объекта

      Для начала ведения строительных работ необходимо оформить ряд документов для разрешения использования земельного участка для дачного строительства. Вначале необходимо подготовить пакет бумаг:

      заявление с прошением получения разрешения на возведение здания;

      кадастровый план земельного участка;

      паспорт или альтернативный документ для подтверждения личности;

      подтверждение наличия права собственности на участок;

      схема будущего здания.

      Перед началом строительства нужно собрать много документов, среди них план самого здания

      Подготовка проекта и документов лежит на плечах сотрудников администрации. Обязанность отражена в статье 51 ГрК РФ.

      Заявление с бумагами направляется в органы местного самоуправления или МФЦ. Также открыта подача через портал Госуслуг, где необходимо иметь зарегистрированный аккаунт.

      Решение об одобрении или отклонении заявки принимается в течение последующих 10 дней. Начать строительство гражданин сможет в течение следующих 10 лет. Сама процедура не подразумевает под собой необходимость уплаты государственной пошлины. Если администрация выдала отказ на прошение, то владелец участка может оспорить его в соответствии со статьей 51 ГрК РФ.

      Регистрация места жительства

      При строительстве капитального объекта, законодательство позволяет осуществить прописку в нем, но не во всех случаях. При возведении дома на земельном участке с назначением под дачное строительство, проблем при регистрации не возникнет, а вся процедура будет стандартной.

      Регистрация прописки происходит стандартным образом

      Если дом стоит на участке, предназначенном для дачного строительства, то процедура регистрации становится доступной только после смены категории использования земли. Осуществить это можно, только если здание будет признано капитальным строительством со всеми необходимыми для жизни коммуникационными системами. Кухня в доме должна превышать 6 квадратных метров, а жилая комната – 12 квадратных метров. Обязательно наличие кладового помещения и санузла. Если земля не предназначена для строительства жилого дома, то прописаться в объекте на этой территории будет невозможно.

      Для регистрации места жительства потребуются следующие бумаги:

      подтверждение наличия права на владение землей;

      расположение объекта (адрес) с планом-схемой.

      Видео описание

      В видео о том, как получить разрешение на строительство дома:

      Это может быть интересно! В статье по следующей ссылке читайте про дом с прозрачными стенами у берега моря.

      Заключение

      Перед началом осуществления строительных работ жилого дома, необходимо убедиться в том, что участок предназначен для этого. В противном случае это приведет к невозможности прописки и последствиям в виде штрафов или сноса здания.

      Еще немного внимания!

      Напишите в комментариях, как думаете – существующая система правильная, или владелец участка должен иметь право делать на своей земле все, что захочет?

      Особенности дачного строительства на землях сельскохозяйственного назначения: риски и преимущества

      Изменения классификатора ВРИ, внесенные в 2015 году, расширили перечень, дополнив его новым видом – земли для ведения дачного хозяйства.

      Собственники таких земельных участков, помимо использования их с целью отдыха и возделывания различных культур, имеют право возводить на них жилые постройки.

      Рассмотрим основные особенности наделов такого вида.

      Общие сведения

      Одна из характеристик участка земли, определяющая его правовой режим применения, называется вид разрешенного использования. При определении разрешенного использования обязательно учитывается зонирование территории, где находится конкретный участок.

      Чтобы упорядочить все многообразие значимых видов деятельности человека, разработан классификатор ВРИ.

      Участки земли, используемые для ведения дачного хозяйства, имеют код 13.3 по действующей классификации.

      Собственникам таких наделов разрешается:

      1. Размещать на своей земле дачные дома, которые подходят для отдыха и проживания. Этажность строения выше уровня земли не должна превышать 3 этажей. Разделение дома на квартиры не допускается.
      2. Заниматься выращиванием картофеля, плодовых, бахчевых, ягодных и других культурных растений.
      3. Размещать на своей территории строения и сооружения для хозяйственных нужд.

      Основным документом, регулирующим оборот земель, используемых как дачи, является ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

      На основании вышеуказанного акта и ст. 81 Земельного кодекса РФ собственник имеет право осуществлять строительство объектов как частное лицо либо при организации партнерств, кооперативов или товариществ с другими собственниками.

      Вид разрешенного использования

      На основании закона № 66-ФЗ под дачным участком подразумевается земля, предоставляемая человеку либо приобретенная им с целью выращивания сельскохозяйственных культур и отдыха.

      На такой территории разрешается строительство:

      • жилых объектов с правом зарегистрироваться в них;
      • жилых объектов без права регистрации.

      Разрешенная этажность жилых строений – 3 надземных этажа.

      Важно! При возведении жилых объектов на дачной территории получать разрешение не обязательно. Габариты и назначение строящихся зданий также не регламентированы, в отличие от объектов строительства на землях ИЖС.

      Процедура оформления существенно упрощается, если надел относится к категории земель населенных пунктов.

      Читайте также:  Мошенники отобрали деньги что делать

      Если категория участка – сельскохозяйственное назначение, то собственник может попытаться изменить ее.

      Сделать это можно следующим образом:

      1. Если участок граничит с населенным пунктом, то собственник должен обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления с инициативой внесения изменений в генеральный план либо схему территориального планирования.
      2. Если участок находится на удалении от населенного пункта, то собственнику следует обратиться в региональные органы власти. Положительное решение может быть принято при наличии обоснования, например, создание ТСН.

      Рассмотрим, какие риски могут возникнуть при строительстве на землях сельскохозяйственного назначения, выделенных для дачного строительства.

      Одной из проблем будет тот факт, что получить прописку в построенном доме, удаленном от населенного пункта, будет возможно только с помощью решения суда.

      При разработке данного ВРИ подразумевалось, что жилые строения будут иметь дачное назначение, то есть для сезонного, а не постоянного проживания. Поэтому для прописки в таком возведенном капитальном строении необходимо доказывать, что внутри дома можно проживать круглогодично.

      Необходимыми документами будут заключение экспертизы и технический паспорт объекта, которые обязательны для представления в суд.

      Возможны проблемы с присвоением строению почтового адреса. Он необходим не только для ведения переписки, но и для предоставления в органы ФМС при прописке.

      Чтобы получить почтовый адрес для дома, собственнику необходимо обратиться в органы местной администрации.

      Однако по законодательству присвоение почтового адреса обязательно только для строений в черте населенного пункта. Если дачный участок находится за его границами, то решение о предоставлении почтового адреса принимается на местном уровне.

      Сходства и различия садовых, огороднических и дачных наделов

      Эти ВРИ, выделенные классификацией в отдельные категории, имеют много общего:

      1. Допускается возведение хозяйственных построек и сооружений, применяемых как хранилища собранного урожая, сельскохозяйственных инструментов и техники.
      2. На всех этих территориях разрешается разведение ягод, овощей, картофеля, бахчевых и иных сельскохозяйственных культур.
      3. На участках, предназначенных для ведения садоводства и дачного хозяйства, разрешено возведение жилых домов с целью отдыха. Но нельзя разделять объект на несколько квартир.

      Выделим основные различия:

      1. На огороднических землях, в отличие от дачных и садовых, не разрешается возделывание плодовых деревьев. Объекты жилого назначения, построенные на них, могут иметь только некапитальный характер.
      2. Возводить жилые постройки на огороднических наделах запрещается, вне зависимости от расположения (в черте населенного пункта или на земле сельскохозяйственного назначения).
      3. Зарегистрироваться возможно в жилом доме, возведенном на дачной земле, тогда как прописаться в доме на садовом участке нельзя. Наиболее простой будет процедура регистрации при расположении участка в черте населенных пунктов.

      Также нужно заметить, что для возведения жилых построек существуют отдельные ВРИ:

      При этом ведение личного подсобного хозяйства очень схоже с рассмотренными выше видами разрешенного использования, разрешая все те же виды хозяйственной деятельности, но при этом позволяет без проблем построить жилой дом и даже разводить на участке домашний скот.

      Что делать собственникам с устаревшим ВРИ земельного участка?

      Введение новой классификации ВРИ не оказывает влияния на правовой статус участков с записью старого образца.

      Разрешенное использование считается действительным даже при его несоответствии действующей классификации.

      При желании собственника им подается заявление на приведение старого ВРИ в соответствие новой классификации. Документ нужно направлять в орган государственной власти, уполномоченный устанавливать либо изменять ВРИ участков.

      Для рассмотрения заявления отведено не более 30 дней, после чего должно быть принято решение о введении соответствия. На основании полученного документа собственник инициирует внесение изменений в государственный кадастр.

      Несмотря на простоту регламентированного обращения у некоторых собственников могут возникнуть сложности.

      При внесении изменений в действующие градостроительные и землеустроительные правила муниципалитета новый присвоенный вид ВРИ может не соответствовать желаемому и текущему использованию участка.

      В этом случае собственнику можно посоветовать изучить действующие ПЗЗ, если они приняты, и выбрать ВРИ по условно-разрешенным либо вспомогательным видам деятельности.

      При отсутствии ПЗЗ потребуется проведение публичных слушаний, на основании которых местные органы власти подготовят постановление об изменении ВРИ. Издержки на проведение публичных слушаний оплачиваются собственником, инициирующим изменение вида разрешенного использования участка.

      Что изменится в ближайшем будущем?

      В середине 2017 года принят новый закон № 217-ФЗ, который вступит в силу с начала 2019 года и заменит действующий № 66-ФЗ.

      Соответственно документу, участки с дачным ВРИ причисляются к садовым. В отличие от другой категории участков – огороднических, на садовых разрешается строить объекты недвижимости.

      Дачные потребительские кооперативы будут переоформлены в садовые товарищества.

      На местном уровне планируется создание программ поддержки садоводов: обеспечение территорий необходимой инфраструктурой, финансирование кадастровых работ.

      Со своей стороны садоводы будут обязаны выплачивать членские взносы. Это касается как членов товариществ, так и индивидуальных садоводов.

      При отсутствии необходимости создания товарищества получение коммунальных ресурсов осуществляться при заключении индивидуальных договоров с ресурсоснабжающими организациями.

      Документом зафиксировано разрешение строить капитальные дома на садовых территориях, осуществлять там регистрацию.

      Таким образом, если у собственника дачного участка сегодня существуют проблемы с регистрацией в построенном жилом доме, то после вступления акта в силу проблема будет решена.

      Это касается только мест постоянного проживания, так как документом введен новый термин «садовый дом», относящийся к объектам сезонного характера.

      Подведем итог

      Собственники наделов с дачным ВРИ имеют ряд преимуществ: помимо ведения сельскохозяйственной деятельности они официально могут построить жилой дом. При соблюдении определенной процедуры граждане смогут зарегистрироваться там, получить почтовый адрес.

      Особенностью строительства на дачных участках является упрощенная схема регистрации, а также отсутствие необходимости получать разрешение на строительство. Если документальный ВРИ земли неактуальный, то собственник вправе инициировать приведение его соответствия действующей классификации и внесение кадастровых изменений.

      Категория земель под дачное строительство

      Территории для возведения дачных сооружений – это одна из категорий, разрешенных для строительства земель, однако большинство застройщиков часто не обладают нужной информацией по вопросам возведения жилых зданий на этих землях.

      По действующему отечественному законодательству все территории делятся на семь типов в соответствии со своим назначением. Внутри каждого типа существует, как правило, несколько легальных вариантов использования земли. Если вы собираетесь приобрести участок земли для дачного строительства что это такое – знать просто необходимо. Не так важно, какой тип жилья вы хотите возвести на земле, как важен статус этой самой земли. Большинство людей не задумываясь приобретают различные участки, планируя возвести на них свое жилье, и в последствии сталкиваются с огромным количеством законодательных нюансов. Чтобы не попасть в глупое положение, стоит заранее ознакомиться со всеми тонкостями владения дачной землей.

      Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

      Назначение земель под дачное строительство

      В категории дачных земель, или земель для садово-дачного строительства есть два типа угодий:

      1. Земли сельхоз назначения. Такой вариант – наиболее распространенный для организации садово-дачных сообществ и товариществ. Такие земли чаще всего выделяются в значительных масштабах, разделяются на отдельные участки и присваиваются людям, желающим вступить в такой кооператив;
      2. При наличии земельных территорий, подходящих под садово-дачные содружества, и благоприятном отношении со стороны местных властей, можно получить землю под дачное строительство в черте населенного пункта. Однако это скорее исключение, чем постоянная практика.

      Правовые аспекты назначения земель и строительства

      Желающих приобрести в собственность земельный участок ждет долгая юридическая «эпопея», сопряженная с нюансами терминологии. Поэтому перед совершением сделки важно ознакомиться со всеми понятиями, относящимися к земельному праву в целом, и сельскохозяйственной земле в частности. Это поможет не только упростить процесс регистрации земли и возведения на ней постройки, но и позволит адекватно проанализировать цену на приобретаемую землю.

      Наиболее распространенные типы участков, и нюансы, связанные с ними:

      • Участки под индивидуальное жилищное строительство: требуют наличие проекта будущего сооружения, возводимого на данной территории. Проект разрабатывается и утверждается уполномоченными конторами, и требует немалых вложений. По действующему законодательству собственник участка под ИЖС может построить один дом, максимум в три этажа. При такой покупке вам не составит труда получить разрешение на возведение здания, получить адрес и прописку (регистрацию по месту жительства), этот вариант используется практически всеми застройщиками;
      • Участки для личного подсобного хозяйства: если находятся в черте города – являются приусадебными, на таких участках не запрещено строительства жилища. Если же такая земля находится за пределами городской черты, и относится к категории сельхоз земель – она будет считаться полевой. Для такого участка законом предусмотрен запрет на строительство жилых зданий;
      • Дачные участки: такие земли могут использоваться для самых разнообразных целей. Поэтому при покупке такой земли важно внимательно ознакомиться с документацией. Если вам необходимо приобрести участок для возведения строения, то нужно искать надел именно с правом на строительство жилых зданий. После покупки такого участка вы сможете без проблем получить разрешение на строительство, а после – зарегистрироваться в построенном доме. Категория земель для дачного строительства обязательно указывается в документах на землю.
      Читайте также:  Какие документы нужны для взаимозачета между организациями

      Также важно отметить, что если у вас нет регистрации на приобретенном участке дачного типа, то при муниципальной застройке государство может попросту постановить снести ваше строение. Большинству владельцев дачных участков можно предложить приобрести каркасный разборный дом, который легко перевезти в случае отъема земли администрацей. Также популярны дома по типу контейнерных блоков или деревянного бруса – все то, что легко разобрать и собрать на новой территории.

      Участки земли под дачное строительство

      Существуют определенные правила и нюансы при выделении земель дачного типа. Это весьма долговременный и трудоемкий процесс, он занимает от трех-четырех месяцев до полугода, в течение которых вам придется решить множество вопросов.

      Вот перечень действий, которые необходимо совершить для получения такого участка:

      • Необходимо собрать все документы, а также получить подтверждение того, что земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства находятся в собственности какого-либо сообщества или товарищества, группы лиц, одного физического лица или предпринимателя – юридического лица;
      • При наличии документов следует обратиться в муниципалитет и получить ходатайство на имя главы администрации территориального округа для того чтобы получить разрешение на конкретный вид пользования землей без смены ее категории;
      • После рассмотрения ходатайства будет назначен день публичных слушаний. В этом процессе происходит обсуждение возможного изменения вида пользования тем или иным земельным участком. Это мероприятие освещается в СМИ предварительно, для того чтобы каждый заинтересованный гражданин смог принять участие.
      • Слушания проводятся в определенный день в администрации округа, среди участников выбирается секретарь, который будет заниматься составлением протокола. В протокол заносятся все текущие вопросы и данные о каждом из присутствующих. После составления документа он передается на подпись председателю комиссии, чаще всего им является глава администрации;
      • Через два-три дня после окончания слушаний каждое заинтересованное лицо может получить заключение, в котором будут содержаться результаты. Может быть произведено назначение земель под дачное строительство;
      • Следующий этап – перенаправление документации в структурный отдел Роснедвижимости, где будет проведен ряд мероприятий по смене вида легального использования земли. Процедура может занять несколько месяцев. После изменения категории собственник получает акт, определяющий кадастровую стоимость;
      • Следующий шаг – подача документов в местный отдел Роснедвижимости, для изменения типа кадастрового учета на соответствующий новым целям пользования. В Роснедвижимости вы получаете выписку, в которой значится, что вид пользования был изменен и участок можно заносить в единый госреестр;
      • Последние действия заключаются в получении заверенного свидетельства о праве собственности на участки земли под дачное строительство. Можно не получать бумажного свидетельства, однако если в кадастровой базе есть данные об изменении целей пользования участком, ни у кого не получится претендовать на землю, если все вышеперечисленные действия были осуществлены по закону.

      Назначение земель садоводство и дачное строительство вполне реально изменить, хоть это и долгий и трудный процесс. Однако если вы успешно прошли все этапы – можно смело приступать к строительству.

      Применение земель сельскохозяйственного назначения для дачного строительства

      Приобретение участков, располагающихся в дачных поселках, минимизирует риски покупателя и дает ему возможность:

      • строить дом;
      • возводить хозяйственные постройки;
      • вести подсобное хозяйство, включая огородничество и садоводство.

      Если у конкретного поселка задействованы земли сельхозназначения, это не противоречит закону. Земельный кодекс (ст.78) допускает такое использование:

      • хозяйственными товариществами;
      • обществами;
      • некоммерческими структурами.

      Земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства используются достаточно часто. Например, в ДНП (дачно-некоммерческое партнерство). И если при его создании, оформлении земель на свое имя и выдела из него наделов для последующей реализации соблюдены все установленные законом процедуры, то приобретателю участка в таком ДНП не потребуется дополнительных разрешений и согласований на строительство своего загородного дома. Купленный объект имеет установленные границы и кадастровые данные. После оформления договора купли-продажи поменяются только данные владельца. После вступления в силу СНТ поселки будут перерегистрированы в садоводческие товарищества.

      Возведение многоэтажных и многоквартирного жилья на землях, входящих в категорию сельскохозяйственных, запрещено.

      Виды таких участков

      Поскольку граждане пользовались земельными наделами еще в период СССР, когда отсутствовала частная собственность, их права перерегистрировались неоднократно по новым требованиям законодательных актов. На сегодняшний день сосуществуют различные виды земельных участков, каждый из которых имеет:

      • категорию;
      • разрешенный вид использования;
      • ограничения.

      Имеются семь категорий:

      • сельхозназначения;
      • поселения;
      • промышленные;
      • лесные;
      • водные;
      • особо охраняемые;
      • запаса.

      Помимо этого, каждая из них может использоваться строго определенным образом. Закон содержит исчерпывающие перечни всех возможных способов применения для каждой земельной группы.

      Если задать вопрос, что можно построить на землях сельскохозяйственного назначения, ответом будет – ничего. Другое дело, если земля только входит в категорию сельхоз. Тогда все возможности по ее использованию содержатся в свидетельстве (выписки из реестра), где указываются:

      • площадь;
      • категория конкретного надела;
      • разрешенное использование;
      • привязки к местности.

      На площади, предназначенной для сельхозпроизводства, выращивания сельхозпродукции, построение практически любого объекта будет признано незаконным. Исключение составляют временные постройки, для которых не требуется получать разрешений, их невозможно оформить в собственность как каппостройку, например, теплицы.

      Даже возведение коровника будет считаться грубым нарушением и нецелевым использованием. Для его сооружения необходимо, чтобы в правоустанавливающих документах было указано, что участок используется:

      На практике это порождает большое количество споров и судебных разбирательств. Несмотря на то что решаются они строго индивидуально, основным трендом продолжает оставаться запрет на любое строительство на землях сельхозназначения, даже если постройки связаны с сельхозпроизводством. Судебная практика идет по пути требования к собственникам использовать свои наделы строго по тому пути, которое зафиксировано в документах. Это относится и к арендованным площадям.

      Такая ситуация вынуждает владельцев добиться изменений целевого назначения своих участков.

      Исключением являются земли КФХ. Предприятия (хозяйства) могут осуществлять строительство. Но опять же для нужд самого хозяйства, включая жилье для проживания членов КФХ и их семей. В этом большой плюс такой формы деятельности при пользовании сельхозугодьями. Поэтому многие желающие купить сельхозземли отдают предпочтение участкам с уже зарегистрированным КФХ. Хотя можно организовывать бизнес в форме фермерского хозяйства и после оформления надела в собственность.

      Возможные риски

      Надо отметить, что вопросы, вытекающие из прав собственности граждан на землю, очень сложные в силу многочисленности законодательных актов. Проблемы увеличились после того, как органам местного самоуправления были переданы полномочия по принятию решений относительно видов использования наделов физлицами.

      Самые высокие риски у собственников сельхозземель, несмотря на то что спектр их эксплуатации достаточно широк. На них допускается:

      • дачное строительство;
      • организация фермерского производства;
      • занятие животноводством;
      • выращивание сельхозкультур;
      • ведение ЛПХ.

      Основные сложности приходятся на владельцев больших земельных участков сельхозназначения

      ПокупкаВладениеПродажа
      Проверить правоустанавливающие документы на отсутствие:

      — претензий третьих лиц к границам участка;

      — возможности использования для тех задач, ради которых покупается

      1. Закон возлагает на собственника обязанность использовать землю по ее прямому назначению.

      Невыполнение этих требований влечет:

      2. Иностранец и компании, где более 50% принадлежит иностранной стороне, не вправе владеть землями сельхозназначений

      1.Допускается, только если местные власти отказались от своего преимущественного права покупки. Нарушение данного условия и продажа участка в обход муниципалитетов является основанием для признания сделки ничтожной.

      2. Иностранным физлицам и компаниям, с 50-ти процентным и более участием иностранных лиц, продажа запрещена

      Это не распространяется на следующие виды сельхозземель:

      • огородные;
      • дачные;
      • ЛПХ;
      • гаражного строительства;
      • где расположены объекты недвижимости, возведенные и зарегистрированные.

      Частично это не затрагивает фермы, оформленные как КФХ, и дачные поселки, организованные с соблюдением закона на землях сельхоз категории.

      Перевод земель сельхозназначения в земли под дачное строительство

      Надел, на котором предполагается возведение дач, должен одновременно иметь:

      • определенную категорию;
      • целевое назначение, разрешающее постройку дач.

      Дачные поселки строятся на площадях 2-х категорий:

      Вне зависимости от групповой принадлежности, разрешенным использованием конкретного надела должна значиться постройка дач. Земли поселений и ИЖС могут иметь исключительно сельскохоз-назначение, например, ЛПХ. Тогда постройка на них дачного дома будет незаконной, за исключением, если на строительство получено разрешение.

      На практике земельные участки с разрешенным дачным строительством выставляются на рынок нечасто и стоят очень дорого. Цена зависит от месторасположения, а также от того, продается надел как единое целое или уже было сделано межевание и произведен выдел (нарезка) земельных территорий для реализации дачникам.

      Поэтому владельцам, которые намереваются строиться, приходится либо переводить землю в другую категорию, либо менять целевое назначение, оставаясь в той же группе.

      Считается, что смена категории значительно сложнее, чем изменение вида разрешенного использования. Это не всегда верно и зависит от конкретного региона и субъекта РФ. Как пример, в отдельных районах Ленинградской области введен мораторий на изменение целей использования земли с любого вида сельхозпроизводства на строительство дач. Плодородность во внимание не принимается. Даже если она предельно низкая, целевое использование смене не подлежит.

      Иногда замена категории достигается путем изменений границ населенного пункта в сторону его увеличения. Все участки, оказавшиеся в черте новых координат поселка, автоматически становятся землями поселений. На них уже можно располагать инфраструктурные объекты, здания социального назначения, дороги, магазины, жилые дома и особняки. К минусам такого изменения в категории земель можно отнести то, что в собственности частных лиц могут оказаться так называемые «линейные объекты» — линии электропередач, газопроводы и т. д. Поскольку такое положений дел недопустимо по закону, участки с линейными объектами могут получить сервитуты, либо государство изымет их из частного владения для государственных нужд.

      Создать внутри вновь образованного населенного пункта за счет изменения границ коттеджный поселок с собственной инфраструктурой и названием не получится.

      Категория площадей меняется, если населенный пункт, в котором они располагаются, изменяет свой статус. Например, поселение становится городом.

      Важно помнить про налоги. Самые низкие налоговые платежи сейчас выплачивают владельцы именно земель сельхозназначения.

      Отказ в переводе земель сельхозназначения под дачное строительство

      Заявителями на перевод земель из одной категории в другую могут быть как юридические, так и физические лица. Существует определенный порядок такого рода обращений. Ходатайства направляются в адрес исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или местного самоуправления.

      Отказы по таким вопросам не редкость. Основания:

      • ограничения перевода;
      • отрицательный вывод госэкспертизы по экологии;
      • противоречия между требуемым целевым назначением и утвержденной документацией и планированием территории.

      Решение об изменении одного вида использования на другой принимается местной администрацией с учетом обсуждений или публичных слушаний. Следовательно, провести их необходимо до обращения с заявлением. Данное правило имеет незначительные исключения и касается земель федерального значения и градостроительных планов развития территорий.

      Отказы могут оспариваться в судебном порядке. Такая возможность существует. Однако, если политика развития конкретного региона направлена на сохранение объема сельхозземель, получить положительное судебное решение и отменить отказ местных властей будет невозможно.

      Нюансы по правовым аспектам и некоторые особенности вопроса

      Принятый Госдумой в июле прошлого года новый Закон (СНТ), вступающий в силу с 1 января 2019, внес существенные изменения в сложившуюся систему дачного хозяйства страны. Теперь допускаются только две формы дачных объединений граждан:

      • садоводческое товарищество;
      • огородническое товарищество.

      Разница между ними существенная.

      СадоводствоОгородничество
      Можно возводить:

      — жилые дома (капитальное строительство);

      Капитальное строительство особняков разрешено, но в пределах норм, которые определяются градостроительным регламентом

      Можно строить:

      — сезонные дачные строения;

      Капитальное строительство запрещено

      Сажать сельхозкультуры можно в обоих видах товарищества. Что касается прописки, то исходя из смысла закона, в жилой дом в садоводческом товариществе прописаться можно, а в сезонный дачный дом огородничества – нет.

      При этом Закон содержит положение о том, что «жилой дом может быть признан садовым домом» и наоборот. Понятно одно, что со вступлением в силу данного законодательного акта, объекты капстроительства на землях огородников сооружать нельзя. А если собственник все-таки решится построить полноценное жилье, ему могут это запретить либо не узаконить постройку.

      Делать выводы о том, как ФЗ-217 будет воплощаться в жизнь, пока рано. Большинство юристов сходятся на том, что потребуется не один подзаконный акт, чтобы СНТ полноценно заработал на всей территории страны. Разрешить все вопросы единственным Законом не получится.

      Какие участки подходят для дачного строительства?

      Дачное строительство возможно на участках различного целевого назначения. Строительство дачного домика на участке каждого вида имеет свои плюсы и минусы, обусловленные законодательными ограничениями и требованиями к оформлению построек.

      Земля под дачное строительство

      Дачными участками называют земли, имеющие в качестве вида разрешенного землепользования «Ведение дачного хозяйства».

      В соответствии с классификатором, утвержденным Приказом № 540, дачный участок предполагает следующие виды деятельности:

      • Строительство жилого дома не более 3-х этажей;
      • Строительство хозяйственных построек;
      • Выращивание сельскохозяйственных культур.

      Дачные участки относятся к категории земель населенных пунктов. Строительство на таких землях регулируется Градостроительным кодексом РФ. Согласно п.п. 3,9 ст. 35 ГрК РФ, дачное хозяйство можно вести в жилых и сельскохозяйственных зонах, относящихся к землям населенных пунктов.

      Капитальное строительство на дачном участке

      Капитальным строением называется объект, предназначенный для долговременной эксплуатации. Такой объект должен иметь фундамент и не подлежит разбору или перемещению на другой земельный участок.

      Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

      В широком смысле, дачным домиком можно считать капитальную постройку на участке, предназначенном для целей:

      Разрешение на строительство

      В контексте индивидуального строительства разрешением является документ, подтверждающий соответствие предложенного собственником участка строительного проекта следующим нормам:

      • Проекту межевания территории;
      • Санитарным и инженерным правилам строительства;
      • Градостроительному регламенту (только для земель поселений).

      Разрешение необходимо для постройки дома на участке под ИЖС или ЛПХ. Важно знать, что для строительства жилья на участке для садоводства или дачного хозяйства разрешение не нужно (п. 17 ст. 51 ГрК).

      Для получения разрешения на строительство в границах личного участка собственнику необходимо обратиться в местную администрацию по месту нахождения данного участка (п. 4 ст. 51 ГрК). Разрешение выдаётся градостроительным комитетом на основании заявления, образец которого можно скачать здесь.

      Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

      В заявлении нужно указать следующую информацию:

      • Наименование органа подачи;
      • ФИО, контактные данные и данные паспорта заявителя;
      • Адресные ориентиры участка для застройки и его площадь;
      • Вид права пользования участком;
      • Наименование архитектурной фирмы, разработавшей проект постройки;
      • Сведения о проекте (этажность, материал, площади и т.д.).

      Для архитектурной фирмы нужно также указать номер лицензии и юридический адрес.

      Согласно п. 7 ст. 51 ГрК РФ, к заявлению в градостроительный комитет прикладываются следующие документы:

      • Выписка из ЕГРН о происхождении права на участок;
      • Градостроительный план территории;
      • Проект постройки;
      • Ситуационный план с изображением коммуникаций;
      • План подключения будущего дома к коммуникационным сетям;
      • План работ подрядной организации по строительству;
      • Заключение инженерной комиссии БТИ.

      Причинами для отказа могут быть:

      • Несоответствие вида разрешенного землепользования участка целям, указанным в заявлении (строительство);
      • Несоответствие представленного проекта территориальному зонированию;
      • Несоблюдение норм изготовления проекта.

      При самостоятельном изготовлении проекта можно упустить нормы относительно расположения коммуникаций. Архитектурные компании сверяют проект с планами коммуникаций окрестности и рассчитывают постройку согласно принятым нормам.

      Разрешение на использование земель

      Согласно п. 1 ст. 39.34 ЗК РФ, разрешение на использование земель необходимо для следующих целей:

      • Ремонта линейных объектов;
      • Строительства временных сооружений;
      • Геологического изучения недр;
      • Ведения промыслов коренных северных народов.

      Такие разрешения выдаются при эксплуатации государственных и муниципальных земель. То есть для дачного строительства данное разрешение не нужно.

      Какие земли можно использовать под дачное строительство?

      Категория землиВид разрешенного землепользованияОписание, возможности застройки.
      Дачное хозяйство
      Садоводство
      Участки могут быть использованы для строительства собственниками и членами некоммерческих объединений. Плюс: не нужно разрешение на строительство. Минус: Нельзя строить капитальный гараж.
      ИЖСИспользуются для строительства только собственниками. Плюс: Можно строить капитальный гараж. Минус: Требуется разрешение на строительство.
      ЛПХИспользуются для строительства собственниками и арендаторами у муниципалитета. Плюсы: можно капитальный гараж, можно содержать сельскохозяйственных животных. Минус: нужно разрешение на строительство.
      СадоводствоНельзя строить капитальный дом до перевода в городские земли. Плюс: легко переводить в городские земли, обычно большая максимально разрешенная площадь, чем в городских участках для садоводства.
      ЛПХНельзя строить капитальные дома. Нельзя переводить в городские земли. Плюс: Можно переводить в участки под КФХ с большой разрешенной площадью (до 5 Га) и возможностью строительства дома.

      Важно помнить, что с 1-го января 2018 года все дачные участки приравниваются к садовым, согласно ФЗ № 217 от июля 2017 г.

      Садовые участки, расположенные на землях сельскохозяйственного назначения вблизи границ населенных пунктов можно перевести в категорию городских земель, чтобы получить возможность строительства на таких участках.

      Процесс перевода происходит в следующем порядке:

      1. Собственник подаёт ходатайство о переводе в областной земельный комитет;
      2. Заявление рассматривается в течение 60 дней;
      3. Принимается решение о переводе или отказ;
      4. В случае положительного решения принимается акт о смене категории земли.

      Отказ может быть получен при запрете местных органов власти на смену категории земли данной территории, а также в случае, если земля представляет особую ценность, или её кадастровая стоимость выше средней по субъекту федерации более, чем в 1,5 раза.

      Менять документы на земельный участок после смены категории не нужно, согласно п. 4 ст. 5 ФЗ № 172 «О переводе земель…».

      Какие особенности расчета больничного во время вашей беременности. Узнать о них и разобраться в их хитросплетениях, вы можете здесь.

      На какой максимальный срок можно рассчитывать при получении больничного, вы узнаете, если пройдете по ссылке и прочтете наш материал.

      Заключение

      Возможность дачного строительства на участке определяется категорией земли и видом разрешенного использования данного участка. При выборе участка для постройки дачи важно изучить возможность его застройки, изучив публичную кадастровую карту местности и просмотрев местные градостроительные регламенты.

      Ссылка на основную публикацию
      Adblock
      detector