Ипотека суд постановил продать квартиру опись квартиры - Pravohelp24.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Ипотека суд постановил продать квартиру опись квартиры

Ипотека суд постановил продать квартиру опись квартиры

Войти

Даже при ипотечной задолженности можно сохранить квартиру

Самый страшный сон любого должника (и не только ипотечного), что он не сможет расплатиться с кредитором и лишится жилья. Порой такие дела заканчиваются трагедией, ведь доведенные до отчаяния люди способны на многое. 4 июля в СМИ появились сообщения о гибели четырех человек в немецком городе Карлсруэ в результате захвата заложников – преступником оказался должник, не пожелавший покинуть квартиру при принудительном выселении. В прошлом месяце в Саратовской области мужчина покончил жизнь самоубийством, еще даже не просрочив выплаты – он не выдержал гнета ипотечного долга. Зачастую люди сами себя загоняют в клетку, не осознавая, что порой выселения можно избежать. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» выяснили, за что реально могут отобрать квартиру, а в каких случаях такой исход маловероятен

Прежде всего, любой заемщик должен знать, что лишить его квартиры можно только по решению суда. Поэтому не надо паниковать при угрозах со стороны банка или коллекторского агентства. Но знать о возможных последствиях необходимо.

По словам заместителя по юридическим вопросам генерального директора группы компаний «Пионер» Марины Маловик, чаще всего основанием для лишения гражданина собственности является именно неисполнение долговых обязательств. Другие случаи происходят достаточно редко, они перечислены в ст. 235 ГК РФ. Можно, например, лишиться дома, если он находится на земле, которая изымается под государственные нужды (с получением компенсации). Также жилье могут отнять, если его неправильная эксплуатация опасна для других людей, или конфисковать в качестве наказания по уголовному делу.

Суд первым делом устанавливает, действительно ли человек должен деньги, насколько объективны притязания кредитора, какую именно сумму необходимо вернуть. А затем уже формирует список того, на что можно обратить взыскание, если деньгами должник расплатиться не сможет. Этот список называется исполнительным листом, туда может быть включено имущество, сведения о банковских счетах, акциях и облигациях должника, о его месте работы и зарплате. Этот лист суд передает кредитору, который в течение трех лет после получения должен передать его в службу судебных приставов – они и будут непосредственно вести дела с должником. Имущество, изъятое судебными приставами, продается на торгах, вся информация о нем публикуется на сайте Федеральной службы судебных приставов. По данным на 13 июля, к продаже с аукциона предлагалось 873 квартиры по всей России, из них 11 – в Москве.

Чаще всего квартиру отбирают за долги по ипотеке, ведь в этом случае она является залогом. По наблюдениям юристов, ситуация обострилась в кризис, но и сейчас обращений обеспокоенных должников не становится меньше. «Если раньше в наше адвокатское бюро по подобным делам обращался один клиент в два месяца, то теперь – каждую неделю не менее 5-6 звонков. Чаще всего просят консультацию, подготовить апелляционную жалобу на уже проигранное дело по ипотечному долгу», — рассказывает адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Право.Недвижимость.Семья» Елена Жданова.

Сохранить ипотечную квартиру

Какой бы серьезной ни была задолженность перед банком, должники стараются сохранить свои квартиры. «На стадии судебного разбирательства они приводят самые разные аргументы, возражая против удовлетворения иска. Некоторые бывают очень «оригинальные», — говорит Светлана Савичева, ведущий специалист юридического департамента НП «КР «Мегаполис-Сервис». — Например, одна наша должница утверждала, что в тот период, когда она брала ипотечный заем, она была неплатежеспособна, поскольку ее фирма в результате кризиса обанкротилась, и мы об этом знали и были согласны с тем, что она несколько лет не будет ничего платить, пока не поправит свои дела». По словам эксперта, на кризис и потерю работы или снижение заработка в связи с ним ссылаются многие. Также для непогашения долга некоторые считают достаточным основанием расторжение брака, болезнь свою или члена семьи, рождение детей, смерть близких родственников.

Чтобы оттянуть момент выселения, должники используют все доступные инструменты, как законные (обжалование всех судебных решений и определений во всех инстанциях, а в последующем — обжалование постановлений и действий судебных приставов-исполнителей), так и не очень. Среди последних наиболее популярны неполучение почтовых извещений от приставов-исполнителей и суда, неявка для ознакомления с делом, попытки надавить или заинтересовать лиц, от которых зависит исполнение решений суда

Порой банки действительно ведут себя слишком жестко с заемщиком, так что жалобы последних имеют под собой почву. Например, заемщица из Лениногорска поведала свою историю на сайте юридических консультаций 9111.ru: «Я взяла ипотеку в 2006 г., два года платила исправно без просрочек, когда начался кризис (и на работе, и в семье – я родила второго ребенка и вынуждена была сидеть дома в декретном), у нас были просрочки, но мы их старались полностью погашать. В 2010 г. у нас была просрочка три месяца, но потом мы опять начали исправно погашать долг вместе с пени и процентами. Но тут мы получаем письмо о том, что банк подал на нас в суд и требует квартиру. Неужели наши законы позволят оставить двоих детей на улице без жилья, без денег и без квартиры?»

По словам юристов, действительно, наличие несовершеннолетних детей никак не поможет делу, зато добросовестное поведение заемщика и желание платить по кредиту, несмотря на неприятности, может сыграть на пользу. Пример решения суда в пользу заемщика в подобном случае был в практике адвоката Олега Сухова. Изначально суд удовлетворил требования «Альфа-банка» к заемщику, однако Кассационная коллегия судей Московского областного суда отменила принятое решение.

В частности, суд принял во внимание то, что задолженность перед банком у заемщика возникла из-за потери работы, поэтому должник не являлся злостным неплательщиком. К тому же заемщик не отказывался от исполнения обязательств и предпринимал меры по урегулированию спора в досудебном порядке – он подавал письменные заявления в банк об отсрочке и рассрочке платежейпо кредитному договору. «Более того, Московский областной суд принял во внимание, что платежеспособность заемщика на момент рассмотрения спора восстановлена, и последний надлежащим образом исполняет текущие обязательства кредитного договора», — отмечает Олег Сухов.

Поэтому можно в очередной раз повторить совет, который всегда дают юристы: при возникновении финансовых проблем не стоит бегать от банка. Вместо этого надо сообщить о возможных неприятностях, попросить о рассрочке платежей или реструктуризации кредита. Даже если банк не пойдет навстречу, это может стать доказательством добросовестности заемщика в суде.

Не только ипотека

Квартиру могут отобрать не только по ипотечному долгу, но и по любому другому, если задолженность соразмерна стоимости квартиры. По словам Елены Ждановой, суд обычно признает соразмерным взыскание, если долг составляет не менее 80% от рыночной стоимости квартиры. То есть если человек должен кредитору, допустим, 2 млн руб., суд не станет лишать его квартиры стоимостью в 7 млн руб. Чаще всего, по словам эксперта, квартиры за долги лишаются индивидуальные предприниматели, отвечающие по долгам фирмы всем своим имуществом.

В подобных делах есть одна тонкость. В Конституции (ст.40) человеку гарантируется право на жилище, а Гражданско-процессуальный кодекс в подтверждение этой нормы гласит, что взыскание не может быть обращено на жилое помещение, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания. При этом размер «единственного жилья» не ограничен, это может быть и комната в коммуналке, и трехэтажная квартира в центре Москвы. Еще в 2003 г. Конституционный суд указал на необходимость конкретизировать размеры подобного жилого помещения, но пока этого не произошло. Ипотечная квартира, к великому сожалению заемщиков, является исключением, так как это прямой залог по договору с кредитором.

Между тем формулировка «единственное пригодное для постоянного проживания помещение» допускает разночтения. Например, если человеку принадлежит единственная квартира, но по факту он проживает и зарегистрирован в другой, это теоретически можно посчитать пригодным помещением.

«В законе отсутствует указание на принадлежность жилого помещения. Таким образом, в описанном случае собственное помещение должника может быть признано не единственным и попасть под обращение взыскания на него, — говорит Светлана Савичева (НП «КР «Мегаполис-Сервис»). — Однако нюансов может быть множество. Главное — признает ли суд квартиру, в которой должник прописан (зарегистрирован по месту жительства), пригодной для его проживания. Это будет зависеть от метража, количества отдельныхжилых помещений (комнат), в некоторых случаях – этажа; числа других граждан, проживающих в ней, и многих других обстоятельств».

Однако Елена Жданова (адвокатское бюро «Право.Недвижимость.Семья»)отмечает, что на практике суд рассматривает только квартиры в собственности, а регистрация в другом месте, по ее словам, значения не имеет

Выкрутиться без собственности

Даже имея решение суда не в свою пользу, должники пытаются удержаться в своем жилье любыми способами. «Большая проблема для пристава — попасть в квартиру для составления формальных документов: акта описи имущества, наложения на него ареста, передачи его на ответственное хранение должнику. Чаще всего пристав оказывается перед закрытой дверью, его не пускают, с ним не общаются. А без соблюдения этих формальностей квартиру невозможно направить на реализацию», — говорит Светлана Савичева.

Читайте также:  Оплачивается ли больничный если за свой счет

Кроме того, даже когда квартира продана с торгов и долг перед банком погашен, для фактического выселения должников новому собственнику имущества необходимо снова обратиться в суд с иском о признании бывшего жильца утратившим право пользования и выселении, который рассматривается с обязательным участием прокурора. И если должник не покинет квартиру добровольно, то все повторится по кругу: затягивание дела, оспаривание решения суда, неисполнение судебных предписаний.

Есть и еще один способ «перехитрить всех» – срочно переоформить свои квартиры, машины, отвезти подальше деньги и иные ценности – в итоге взыскивать нечего и исполнительный лист возвращается без исполнения. Обычно недобросовестные должники начинают заниматься этим, как только запахло судом. Иногда при неоперативной работе суда и приставов человек даже успевает осуществить перевод имущества уже после принятия судебного решения. «Однако законом предусмотрена возможность бороться с этим, — отмечает Савичева. — По ходатайству заинтересованной стороны либо по своей инициативе суд еще до начала судебного разбирательства может описать имущество должника и наложить на него арест в обеспечение иска».

Впрочем, если должник успел переписать собственность на родственников, такая сделка может быть признана мнимой. По словам Савичевой, «если будет доказано (в суде), что отчуждение (дарение, продажа) жилого помещения было произведено с целью укрыть его от обращения взыскания, то сделка дарения или купли-продажи может быть признана недействительной, что повлечет возвращение сторон в первоначальное положение, то есть квартира будет возвращена должнику и на нее может быть обращено взыскание», — говорит Светлана Савичева.

По словам Елены Ждановой, на практике обычно считается, что если собственности нет, то должник выкрутился. Приставу очень тяжело самостоятельно доказать, что имущество было переоформлено формально, чтобы признать сделку мнимой. В судебной практике таких решений, по оценке эксперта, очень мало.

ВС РФ разъяснил, при каких условиях нельзя обратить взыскание на единственное жилье должника-гражданина, находящееся в ипотеке

Наличие у квартиры свойств единственного пригодного для постоянного проживания помещения не влечет ее исключение из конкурсной массы, если она является предметом действующей ипотеки. Между тем, если кредитор по требованию, обеспеченному залогом единственного жилого помещения, не предъявил это требование должнику в рамках дела о банкротстве либо обратился за установлением статуса залогового кредитора с пропуском установленного законом срока, такой кредитор не вправе рассчитывать на удовлетворение своего требования за счет предмета залога.

Реквизиты судебного акта

Финансовый управляющий П.

Суть дела

Решением суда от 16.02.2017 гражданин П. признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества введена процедура реализации.

Вступившим в законную силу Определением от 31.10.2017 признаны обоснованными вытекающие из договора займа требования гражданина Ч. и гражданки Ч. к должнику в размере 7,8 млн как обеспеченные залогом его квартиры. Данные требования признаны подлежащими удовлетворению преимущественно из суммы, вырученной от продажи предмета залога и оставшейся после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов.

Финансовый управляющий имуществом должника П. обратился в арбитражный суд с заявлением об утверждении Положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника, находящегося в залоге (далее — Положение о продаже), — квартиры, расположенной в г. Архангельске. Для совместного рассмотрения с названным заявлением принято также и требование должника об исключении из конкурсной массы указанной квартиры. Должник при этом ссылался на то, что квартира является единственным пригодным для проживания помещением, и обратился в суд с ходатайством об исключении ее из конкурсной массы.

Позиция судов

Определением суда первой инстанции отказано в удовлетворении ходатайства об исключении квартиры из конкурсной массы и утверждено Положение о продаже, предусматривающее начальную продажную цену квартиры в размере 16,9 млн руб.

Суд апелляционной инстанции и суд округа подтвердили правильность решения первой инстанции.

Суды пришли к выводу, что квартира, находящаяся в ипотеке, даже будучи единственным жильем, не может быть исключена из конкурсной массы должника и, следовательно, подлежит реализации в деле о его банкротстве.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ВС РФ подтвердил, что наличие у квартиры свойств единственного пригодного для постоянного проживания помещения не влечет ее исключение из конкурсной массы, если она является предметом действующей ипотеки.

Между тем, как разъяснено в п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан», если кредитор по требованию, обеспеченному залогом единственного жилого помещения, не предъявил это требование должнику в рамках дела о банкротстве либо обратился за установлением статуса залогового кредитора с пропуском срока, определенного п. 1 ст. 142 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве), такой кредитор не вправе рассчитывать на удовлетворение своего требования за счет предмета залога, в том числе посредством обращения взыскания на данное имущество вне рамок дела о банкротстве. В этом случае жилое помещение считается не вошедшим в конкурсную массу в силу п. 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве, право залога на него прекращается после завершения процедуры реализации имущества при условии освобождения должника от дальнейшего исполнения обязательств.

Указанные разъяснения направлены на недопущение ситуации, когда вопреки смыслу положений ст. 446 ГПК РФ и Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение фактически будет реализовываться в целях приоритетного удовлетворения требований по текущим обязательствам и требований незалоговых кредиторов, получивших в силу законодательства о несостоятельности приоритет над опоздавшим залогодержателем.

Требования гражданина Ч. и гражданки Ч. включены «за реестр» в связи с пропуском срока, определенного п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве, и судом было отказано в восстановлении пропущенного срока. Это значит, что на них распространяются названные разъяснения, в связи с чем спорная квартира (если она обладает признаками единственного пригодного для постоянного проживания помещения) должна была считаться не вошедшей в конкурсную массу.

Вместе с тем, разрешая спор, суды ограничились констатацией существования обременения в отношении имущества (что автоматически, по их мнению, влекло возможность обращения на него взыскания), не проверив наличие у квартиры признаков, предусмотренных ст. 446 ГПК РФ.

Так, уполномоченный орган ссылался на то, что гражданин П. живет по иному адресу, а смена места регистрации в органах регистрационного учета была осуществлена им искусственно в преддверии спора в целях создания формальных условий для исключения имущества из конкурсной массы. В то же время уполномоченный орган заявлял, что в спорной квартире продолжает жить бывшая супруга гражданина П. с их общими детьми. Судами названные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, не проверялись, и доводам уполномоченного органа правовая оценка не дана. При таких условиях, поскольку выводы судов о правовых последствиях существования ипотеки являются ошибочными, а признаки единственного пригодного для постоянного проживания жилья у квартиры не проверены, любые суждения относительно наличия оснований для исключения помещения из конкурсной массы или утверждения Положения о его продаже в настоящий момент являются, по мнению ВС РФ, преждевременными.

ВС решал, можно ли вернуть проданную за долги квартиру

Несуществующий долг

В 2010 году Оксана Красникова* взяла жилищный заём в размере 735 000 руб. у ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012-1», чтобы купить «однушку». Но четыре года спустя компания подала в суд и потребовала расторгнуть договор займа, взыскать долг и арестовать ипотечное имущество заемщика, сообщив в суде о якобы имеющейся значительной просрочке по платежам. Суд вынес решение в пользу компании заочно, после чего квартиру продали с торгов на открытом аукционе. С Софьей Фролкиной*, его победителем, заключили договор купли-продажи квартиры.

Но Красникова не знала ни о заочном решении суда, ни об исполнительном производстве и дальнейшем аресте имущества и продаже квартиры. Она продолжала вносить платежи по договору займа. Когда же ей стало известно об этих обстоятельствах, она пошла в суд.

Отстоять свою позицию ей удалось: суд установил, что фактически задолженности нарушений по возврату займа не было, а значит, не было и причин обращать взыскание на ипотечную квартиру. Соответственно, АИЖК действовало недобросовестно.

Проблема с торгами

Красникова решила, что при таких обстоятельствах оснований для продажи квартиры с торгов не было. Она попыталась признать торги недействительными, указав на нарушения в процедуре: так, квартиру продали по цене ниже рыночной на момент торгов, извещение об их проведении в интернете появилось с нарушением срока, а в печати этой информации не было вовсе. Также она хотела признать недействительным договор купли-продажи квартиры с Фролкиной и признать за собой право собственности. В первой инстанции Красникову поддержали, а вот в двух других ее ждал отказ: там решили, что нарушений при организации торгов не было, а значит, и отменять их нельзя (дело № 33-246/2017).

Дело дошло до ВС. Разбираться в том, как правильно решить вопрос, пришлось коллегии под председательством судьи Вячеслава Горшкова (дело № 37-КГ17-12).

В определении ВС указал: предусмотренный п. 1 ст. 449 ГК перечень оснований для признания торгов недействительными не ограничивается нарушениями организаторов торгов.

Читайте также:  Размер госпошлина за регистрацию залога недвижимости с 01 2018

Для подтверждения своей позиции ВС сослался на Обзор практики № 2 за 2016 год. Там говорилось, что торги признают недействительными, если имущество передали на них из-за нарушений со стороны пристава. В частности, при возбуждении исполнительного производства без законных оснований или при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации. То есть в ситуации, аналогичной той, с которой столкнулась Красникова. При этом отдельное производство для признания действий пристава незаконными не нужно: оценка им дается при рассмотрении иска о признании торгов недействительными, отмечено в определении.

Также в ВС обратили внимание, что истец фактически была не допущена к процессу реализации её имущества. Это обстоятельство, которое проигнорировали в нижестоящих инстанциях. При этом суды не опровергли выводы первой инстанции об отсутствии у заявителя долгов и о недобросовестных действиях компании, выдавшей ипотечный кредит. Дело ушло на новое рассмотрение в апелляцию.

Когда торги признают недействительными

По словам Марии Сучковой, юриста фирмы Интеллектуальный капитал Интеллектуальный капитал Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Интеллектуальная собственность × , на практике в договорах ипотечного кредитования указывается срок более чем 90 дней. При этом реализация имущества, в случае просрочки по ипотеке, проходит через публичные торги, порядок которых строго регламентирован в ст. 447 и 448 ГК.

Если порядок нарушен, то есть шанс признать торги недействительными.

– По иску заинтересованного лица, если кто-либо необоснованно был отстранён от участия в торгах.

– На торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена.

– Продажа была произведена ранее указанного в извещении срока.

– Были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлёкшие неправильное определение цены продажи.

– Были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Ст. 449 ГК. Перечень не является исчерпывающим.

«До момента продажи заложенного имущества должник вправе в любое время прекратить обращение взыскания на свое имущество, удовлетворив все требования кредитора. При этом необходимо будет возместить также расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество», – говорит Мария Сучкова.

* – имена и фамилии участников спора изменены редакцией.

Как у должников отнимают квартиры

Основные споры в судах при изъятии у безнадежных должников залоговых квартир вызывает оценка предмета залога. Банкам выгодно, чтобы залоговая стоимость жилья была ниже рыночной.

Над заемщиком сгущаются тучи
Согласно прогнозу генерального директора Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Александра Викулина, по итогам 2013 года доля ипотечных кредитов в структуре задолженности населения перед банками будет расти. Уже сегодня она составляет около 25%.

Соответственно, можно ожидать, что и в ипотечном сегменте кредитного рынка будет увеличиваться число безнадежных должников. При этом бытует мнение, что в имущественных разбирательствах по просроченным задолженностям суды «из социальных соображений» становятся на сторону должников. А уж если данное жилье является у должника единственным, никто никогда его не выселит.

Увы, это мнение ошибочно.

Как говорит директор по развитию агентства взыскания Filbert Максим Богомолов, социальными соображениями суды руководствуются при уменьшении размера пени за неисполнение обязательств по кредитному договору. А также при предоставлении отсрочки для исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество. Это время дается должнику, чтобы найти другое пригодное для проживания помещение.

Когда же дело доходит до изъятия залоговой квартиры у безнадежного должника, закон остается на стороне кредитора. «Закон позволяет обратить взыскание на заложенную квартиру, даже если квартира оказывается единственным пригодным для постоянного проживания должника и членов его семьи помещением, – поясняет Максим Богомолов, – И суды, как правило, удовлетворяют требования банков об обращении взыскания на предмет ипотеки. Закон есть закон, и игнорировать его суды не могут».

«Действующее законодательство не предусматривает исключений, которые бы препятствовали банкам изымать квартиры у злостных неплательщиков ипотечных займов», – вторит ведущий юрист «Первого столичного юридического центра» Олег Сухов. По его словам, как Гражданско-процессуальный кодекс РФ (ст. 446), так и Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 50) однозначно устанавливают право кредитных организаций на изъятие и продажу залогового имущества в счет погашения накопившихся задолженностей.

Более того, эти выводы подтверждаются судебной практикой. Так, согласно Определению Красноярского Краевого Суда от 04.04.2012 по делу № 33-2066/2012 регистрация и проживание несовершеннолетних детей в залоговой квартире не может быть помехой для ее продажи с целью погашения ипотечного кредита.

А по определению Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 80-В12-2 препятствием для изъятия ипотечной квартиры не является отсутствие другого жилья.

Оценка оценке рознь
Впрочем, россияне обычно не соглашаются выселяться без суда. «Случаи добровольной реализации заложенных квартир продолжают оставаться единичными», – отмечает Максим Богомолов.

И такое поведение граждан имеет определенный смысл.

Напомним: при выдаче кредита банк оценивает квартиру. «Залоговая стоимость равна рыночной стоимости на дату выдачи кредита», – отмечает пресс-секретарь ВТБ24 по СЗФО Иван Макаров. А при продаже такой квартиры на публичных торгах возможны два варианта. Если денег от продажи жилья на покрытие долга не хватает, остаток задолженности прощается («ипотечная амнистия» по ФЗ №405). Если выручка окажется больше задолженности, банк будет должен вернуть разницу.

Цены на недвижимость растут, тогда как зафиксированная в ипотечном договоре цена объекта остается неизменной. Иначе говоря, должнику продавать жилье по указанной в договоре цене невыгодно.

То есть зачастую главным «камнем преткновения» в судах становится вопрос, в какую сумму на самом деле следует оценивать предмет залога.

Здесь сложилась следующая практика. «Как правило, сторона, не согласная с оценкой залога, предоставляет экспертное заключение или отчет оценщика о рыночной стоимости имущества на момент рассмотрения спора в суде», – говорит главный юрист «Центра возврата банковских комиссий» Екатерина Петрова. В таком случае – при наличии двух экспертных заключений – суд самостоятельно назначает судебную экспертизу.

Долгая история
Второй причиной судебных разбирательств является желание безнадежных должников выиграть время. Ведь пока нет судебного решения, никто из квартиры заемщика не выселит.

По словам Екатерины Петровой, такие дела рассматриваются в суде по месту жительства ответчика, если в договоре не определен иной порядок рассмотрения.

«Сроки рассмотрения судебных споров зависят от суда, судьи, региона проведения процесса. Они могут быть очень разными – от трех месяцев до нескольких лет», – констатирует Олег Сухов.

Как отмечает Максим Богомолов, если, например, между банком и залогодателем достигнута договоренность, то необходимость проведения судебной экспертизы отпадает. В итоге такое дело может быть рассмотрено на одном-двух судебных заседаниях. С учетом сроков, связанных с подготовкой дела к судебному разбирательству, извещением сторон и изготовлением мотивированного решения, оно может быть рассмотрено всего за два месяца. По истечении еще месяца решение суда вступает в законную силу, после чего залогодержатель может получить в суде исполнительный лист и предъявить его в службу судебных приставов для принудительного исполнения решения суда.

Если же ответчик возражает против удовлетворения иска – как по сумме долга, так и по начальной продажной цене заложенной квартиры, а в случае удовлетворения иска обжалует решение суда, то дело может рассматриваться больше года.

Исполнительное производство, в свою очередь, также не бывает оперативным.

«Двухмесячный срок принудительного исполнения решения суда, установленный ФЗ “Об исполнительном производстве”, соблюдается крайне редко», – признает Максим Богомолов. Это связано с большой нагрузкой на судебных приставов-исполнителей, внушительным объемом документации, которую необходимо готовить приставу-исполнителю, с продолжительными процедурами, связанными с передачей имущества на торги, а также с организацией и проведением торгов.

С учетом всех обстоятельств исполнительное производство, как правило, длится шесть-девять месяцев.

Жизнь после ареста
Далее, как уточняет Максим Богомолов, в акте о наложении ареста на объект судебный пристав определяет режим пользования квартирой (с правом пользования или без такового) и назначает ответственного хранителя.

Обычно ответственным хранителем назначается должник либо член его семьи, присутствующий во время составления акта о наложении ареста. «На практике приставы часто разрешают должнику пользоваться квартирой до ее продажи, – рассказывает Максим Богомолов. – Но возможна и передача арестованной квартиры на хранение третьему лицу, с которым соответствующий территориальный орган службы судебных приставов заключает гражданско-правовой договор». Например, если в квартире никто не проживает.

Нередко взыскатели сами принимают арестованные квартиры на ответственное хранение, предварительно заключая договоры хранения в отношении имущества конкретного должника с управлениями службы судебных приставов.

Если начальная цена квартиры не завышена, а рынок квартир благоприятный, велика вероятность продажи квартиры на первых торгах. Это займет два-три месяца с момента передачи квартиры на реализацию. Если же начальная цена явно завышена, на торги вряд ли кто явится, и они будут признаны несостоявшимися.

В случае если банк не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой по начальной продажной цене на первых торгах, специализированная организация назначает повторные торги с установлением начальной продажной цены на 15% меньше цены на первых торгах.

Если же не состоятся и повторные торги, банк вправе оставить предмет ипотеки за собой по цене не более чем на 25 % меньше цены на первых торгах. И далее пытаться продать квартиру снова. Это может затянуться на срок более шести месяцев.

Читайте также:  Продление загранпаспорта для граждан рф через мфц

Может ли банк забрать ипотечную квартиру за долги и как это происходит? Стоит ли идти на выкуп такого жилья?

Страх потерять приобретенную по ипотеке квартиру сопровождает довольно большое число заемщиков.

Это неудивительно: обременение, которое в обязательном порядке накладывается на ипотечную квартиру, дает банку право в критических ситуациях реализовать недвижимость для возмещения и предотвращения убытков, а значит, заемщик теоретически может оказаться «на улице» в сложной финансовой ситуации.

Но не все так плохо — мы постараемся дать ответ на все вопросы, касающиеся данной темы, в настоящей статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Могут ли забрать ипотечное жилье за невыплаченный кредит?

Рассмотрим, могут ли ипотечный банк и судебные приставы забирать ипотечное жилье, если есть долги за нее. Да, банк имеет на это право. Оно возникает с момента, как на жилье оформляется обременение — а это происходит сразу же после переоформления прав на недвижимость.

Однако, у заемщика тоже имеются свои права. Так, например, статья 40 Конституции РФ прямо указывает, что у каждого гражданина Российской Федерации имеется право на жилье. Более того, банк имеет право забрать квартиру только при соблюдении статьи 235 ГК РФ. В ней перечислены основания для подобного взыскания:

  • использование недвижимости в ненадлежащем порядке;
  • принудительное отчуждение для государственных и/или муниципальных нужд — при этом собственнику назначается выплата материальной компенсации;
  • обращение взыскания по причине невыполненных обязательств (ч.2 п.1 ст. 235 ГК РФ).

Таким образом, законодательством установлено, что напрямую забрать недвижимость банк не имеет права, но он может подать в суд — и только на основании систематического и грубого нарушения обязательств.

Продажа квартиры по ипотеке невозможна в том случае, если банк обратился в суд, ипотечная квартира является единственной недвижимостью заемщика, и при этом:

  • У должника имеется другая ценная собственность, способная снизить размер долга (например, транспортные средства).
  • Размер заработной платы должника достаточно высокий для того, чтобы производить выплаты по исполнительному листу — его составляют судебные приставы в процессе разбирательств.

Более того, банки сами не желают доводить дело до суда, поэтому в ситуации, если заемщик обратился в банк, изъявив желание самостоятельно продать квартиру и тем самым погасить ипотеку, он пойдет навстречу — но для этого понадобится предоставить документы, подтверждающие необходимость продажи жилья (например, приказ об увольнении с места работы заемщика, свидетельство о смерти финансового помогавшего родственника и тому подобное).

Подробнее о том, как будет проходить сделка купли-продажи такой ипотечной квартиры, читайте тут.

Помимо этого банки предусматривают программы рефинансирования и реструктуризации долга, особенно в том случае, если заемщик предоставит документальное подтверждение необходимости такой процедуры.

Таким образом, избежать взыскания квартиры достаточно просто, если у заемщика имеется желание решать проблему, а не «убегать» от нее.

Условия и основания для выставления на продажу

Продажа квартиры может происходить по решению суда и во внесудебном порядке.

В судебном порядке квартиру могут взыскать только в том случае, если заемщик попадает под следующие основания:

  • Он допустил более трех просрочек в течение одного календарного года. В такой ситуации банковское руководство обычно выставляет заемщику требование досрочно погасить задолженность в связи с высокими для банка рисками, иногда вместо досрочной выплаты банк предлагает провести реструктуризацию или рефинансирование долга.
  • Невозможность или нежелание проводить реструктуризацию, рефинансирование или досрочно погашать задолженность, если таковые требования были выставлены банком.
  • Заемщик не желает продать какую-либо другую собственность, если она у него имеется, в счет задолженности, а также в принципе не желает разрешить ситуацию (не отвечает на звонки, не открывает дверь банковским сотрудникам, не вносит ежемесячные платежи и так далее).

Как банковское учреждение продает такое жилье?

  1. Банк в первую очередь всегда постарается найти решение до судебных разбирательств, а именно: он предложит заемщику реструктурировать долг, рефинансировать его или оплатить его в досрочном порядке. Однако, чаще всего те заемщики, что довели дело практически до суда своими просроченными платежами, попросту не желают идти на контакт с банком. В связи с этим банк буквально вынужден обратиться в суд.
  2. В течение двух-шести месяцев происходят судебные разбирательства, в течение которых должник имеет полное право продолжать жить в квартире.
  3. От лица суда к должнику приходят судебные приставы, выясняют, какая у него имеется ценная собственность помимо объекта ипотеки, уточняют размер его заработной платы и так далее; все это необходимо для объективного вынесения судебного решения.
  4. Если суд решил продать квартиру, он устанавливает, во-первых, сумму долга на основании тела кредита, процентов, пеня и судебных издержек; во-вторых, устанавливает ее начальную продажную цену с опорой на отчеты о проведенной оценке недвижимости и договора купли-продажи; стоимость жилья также может быть определена в процессе обсуждения между должником и банком.

В ситуации, когда первые торги не принесли никакого результата, проводится дополнительная сессия, на которой стоимость жилья снижается еще больше — на 15% от старой цены. И только при условии, что даже на повторных торгах жилье не было никем приобретено, суд объявляет торги несостоявшимися, а судебный пристав предлагает банковским уполномоченным лицам оформить недвижимость в собственность банка.

В таком случае банк принимает залоговую недвижимость в счет погашения задолженности, а права на недвижимость переоформляются на данную организацию.

Если квартира все же была продана, вырученная сумма денег идет на погашение задолженности перед банком. В ситуации, когда от продажи квартиры вырученная сумма денег превышает сумму долга, разница возвращается заемщику.

Можно ли купить такую недвижимость?

Разумеется, принять участие можно, причем как физическим, так и юридическим лицам.

Для участия в торгах необходимо подать заявку на участие — это можно сделать как с помощью интернета (https://torgi.gov.ru/lotSearch1.html?b >

Бланк заявки чаще всего прикрепляется к месту проведения торгов, ее также несложно найти на сайтах, аккумулирующих все проводимые в стране торги.

К заявке понадобится приложить следующие документы:

  • Для физических лиц — документ, удостоверяющий личность (как правило, принимается только внутренний паспорт РФ); для юридических лиц — паспорт, а также учредительные документы (устав или свидетельство о гос. регистрации).
  • Документ, подтверждающий оплату задатка по договору о задатке, заключаемому перед участием на торгах — квитанция, платежное поручение, расписка и так далее.
  • Если гражданин, желающий принять участие на торгах, состоит в браке, понадобится нотариально заверенное согласие супруга на приобретение недвижимости.
  • Опечатанный конверт с письмом внутри. В письме должна быть указана сумма, которую лицо готово отдать за данную недвижимость.
  • Для коммерческих организаций понадобится документ о бухгалтерском балансе предприятия за последний отчетный период.
  • Документ, удостоверяющий проведение описи всех предоставленных бумаг.

Стоит ли покупать?

У выкупа ипотечного жилья имеются как значительные плюсы, так и минусы.

Плюсы:

  • Практически всегда недвижимость, выставленная на государственный аукцион, существенно менее дорогая, чем ее обычные аналоги. Благодаря этому покупатель может сэкономить значительную сумму, порой превышающую 500 тысяч рублей.
  • Процедура регистрации прав происходит очень быстро, т. к. государство напрямую заинтересовано в скорейшем регулировании данного судебного дела.

Минусы:

  • К сожалению, существует категория бывших должников, не согласных с решением суда. Такие заемщики могут попросту отказаться выезжать из квартиры — и с этой проблемой заемщику придется разбираться самостоятельно, т. к. торги кончились и банк выполнил все свои обязательства.
  • Есть небольшой шанс, что бывший владелец попытается оспорить решение суда о взыскании квартиры; если ему удастся выиграть суд — а это происходит совсем не часто — новому владельцу недвижимости придется вернуть квартиру.
  • Имущество может быть заложено несколько раз в разных кредитных организациях, при этом основной банк-кредитор может об этом не знать — в результате сразу несколько банков уже после проведения торгов могут обратиться в суд за компенсацией ущерба.
  • Возможна ситуация, когда в квартире прописан не только бывший владелец недвижимости, но и несовершеннолетние лица и/или люди с инвалидностью. Выселить таких людей крайне сложно.

Более того, необходимо ознакомиться с документами, подтверждающими, что имущество у должника забрали по решению суда. Не лишним было бы выяснить, были ли поданы со стороны бывшего владельца ходатайства, пытался ли он оспорить данное решение – от этого зависит дальнейшее пользование квартирой.

Как можно заметить, у купли-продажи квартиры, взысканной по долгам, имеются как существенные плюсы, так и минусы; в связи с этим покупателю нужно тщательно проанализировать все выгоды и возможные риски. Только в таком случае можно обезопасить себя от внезапных и утомительных проблем.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector